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Appartement 1960

VilleToulouse (31)
Surface60m²
Coût Total117 268€
Loyer Annuel8 885€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 260 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Emplacement recherché dans le quartier de Bellefontaine, à seulement quelques minutes à pied du métro, découvrez ce lumineux T3 de 60.14 m² Carrez, situé au rdc sur élevé. Possibilité d'usage en habitation et en professionnel. L'appartement bénéficie d'une vue sans vis à vis, est au calme. La copropriété est bien entretenue. Le bien bénéfice d'une loggia-balcon couvert. Vendu avec une cave. Surface CARREZ : 60.14 m² - https://assets.adaptimmo.com/bareme/31178/bareme.pdf

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.564068, 1.400645
Total : 117 268€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 35 620€
Valeur du bien : 111 220€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8885€/an
Fourchette totale : 580€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 6956€ - 11349€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 443,4 €/m²
Basé sur :185 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 604 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-11 004€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-30 664€ (-35.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 268€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :46,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 620,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 916,08€
Coût de l'assurance :14 072,16€
Taxe foncière : 888,47€/an
Soit par mois : 74,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, et carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 620 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région sans coefficient.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 268 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 880 €
Revenus locatifs : +8 885 €
Charges déductibles : -40 880 €
Résultat foncier Année 1 : -31 995 €(Déficit de 31 995 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 260 €/an
Revenus locatifs : +8 885 €
Charges déductibles : -5 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 625 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10594.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 885 €40 883 €3 812 €-31 999 €21 400 €10 599 €10 599 €
29 062 €5 161 €3 709 €3 902 €--6 697 €
39 244 €5 055 €3 603 €4 189 €--2 508 €
49 429 €4 945 €3 493 €4 484 €---
59 617 €4 831 €3 380 €4 786 €---
69 809 €4 714 €3 263 €5 095 €---
710 006 €4 593 €3 142 €5 412 €---
810 206 €4 468 €3 017 €5 738 €---
910 410 €4 339 €2 888 €6 071 €---
1010 618 €4 205 €2 754 €6 413 €---
1110 830 €4 067 €2 616 €6 763 €---
1211 047 €3 925 €2 473 €7 122 €---
1311 268 €3 777 €2 326 €7 491 €---
1411 493 €3 625 €2 173 €7 869 €---
1511 723 €3 467 €2 016 €8 256 €---
1611 958 €3 305 €1 853 €8 653 €---
1712 197 €3 136 €1 685 €9 060 €---
1812 441 €2 963 €1 511 €9 478 €---
1912 690 €2 783 €1 332 €9 906 €---
2012 943 €2 598 €1 146 €10 346 €---
2113 202 €2 406 €954 €10 796 €---
2213 466 €2 208 €756 €11 259 €---
2313 736 €2 003 €551 €11 733 €---
2414 010 €1 791 €340 €12 219 €---
2514 290 €1 573 €121 €12 718 €---
TOTAL284 580 €126 820 €54 916 €157 760 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866 €-6 420 €+8 286 €
2+1 866 €0 €+1 866 €
3+1 866 €0 €+1 866 €
4+1 866 €+593 €+1 273 €
5+1 866 €+1 436 €+430 €
6+1 866 €+1 529 €+337 €
7+1 866 €+1 624 €+242 €
8+1 866 €+1 721 €+145 €
9+1 866 €+1 821 €+45 €
10+1 866 €+1 924 €-58 €
11+1 866 €+2 029 €-163 €
12+1 866 €+2 137 €-271 €
13+1 866 €+2 247 €-381 €
14+1 866 €+2 361 €-495 €
15+1 866 €+2 477 €-611 €
16+1 866 €+2 596 €-730 €
17+1 866 €+2 718 €-852 €
18+1 866 €+2 843 €-977 €
19+1 866 €+2 972 €-1 106 €
20+1 866 €+3 104 €-1 238 €
21+1 866 €+3 239 €-1 373 €
22+1 866 €+3 378 €-1 512 €
23+1 866 €+3 520 €-1 654 €
24+1 866 €+3 666 €-1 800 €
25+1 866 €+3 815 €-1 949 €
Total+46 650 €+47 328 €+-678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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