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Maison de ville 7 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface180m²
Coût Total248 400€
Loyer Annuel21 746€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 7 pièces 180 m² - Maison de ville de 7 pièces principales

Cette grande maison au coeur du centre de la basse ville nécessite une rénovation complète pour la moderniser. Vous pourrez profiter de beaux volumes, d'une cours et d'un beau garage. Elle est idéale pour une grande famille. Venez la voir! Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 249-405W Date de réalisation du diagnostic : 10/03/2025 Prix hors honoraires : 206 573 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 670 € et 3 612 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.641180, 0.599990
Total : 248 400€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 230 800€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1812€/mois
Loyer annuel estimé : 21746€/an
Fourchette totale : 1358€ - 2418€/mois
Fourchette annuelle : 16298€ - 29014€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 223,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :72,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 296,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 696,69€
Coût de l'assurance :21 735,00€
Taxe foncière : 2 174,59€/an
Soit par mois : 181,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 812,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 477,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :334,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: 180 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 746 €/an
Calcul : 1 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 175 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 059 €
Revenus locatifs : +21 746 €
Charges déductibles : -22 059 €
Résultat foncier Année 1 : -313 €(Déficit de 313 €)
Imputable sur revenu global : 313 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 259 €/an
Revenus locatifs : +21 746 €
Charges déductibles : -11 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 487 €/an
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 746 €22 067 €8 223 €-321 €321 €--
222 181 €11 047 €8 003 €11 134 €---
322 624 €10 820 €7 776 €11 805 €---
423 077 €10 585 €7 541 €12 492 €---
523 538 €10 342 €7 298 €13 197 €---
624 009 €10 090 €7 046 €13 919 €---
724 489 €9 831 €6 787 €14 659 €---
824 979 €9 562 €6 518 €15 417 €---
925 479 €9 284 €6 240 €16 195 €---
1025 988 €8 997 €5 953 €16 991 €---
1126 508 €8 700 €5 656 €17 808 €---
1227 038 €8 393 €5 349 €18 645 €---
1327 579 €8 075 €5 031 €19 504 €---
1428 131 €7 747 €4 703 €20 384 €---
1528 693 €7 407 €4 363 €21 286 €---
1629 267 €7 056 €4 012 €22 211 €---
1729 852 €6 693 €3 649 €23 159 €---
1830 449 €6 318 €3 274 €24 132 €---
1931 058 €5 930 €2 886 €25 129 €---
2031 680 €5 528 €2 484 €26 151 €---
2132 313 €5 113 €2 069 €27 200 €---
2232 959 €4 684 €1 640 €28 275 €---
2333 619 €4 240 €1 196 €29 378 €---
2434 291 €3 781 €737 €30 510 €---
2534 977 €3 307 €263 €31 670 €---
TOTAL696 526 €205 596 €118 697 €490 930 €321 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 96 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 567 €-96 €+4 663 €
2+4 567 €+3 340 €+1 227 €
3+4 567 €+3 541 €+1 026 €
4+4 567 €+3 748 €+819 €
5+4 567 €+3 959 €+608 €
6+4 567 €+4 176 €+391 €
7+4 567 €+4 398 €+169 €
8+4 567 €+4 625 €-58 €
9+4 567 €+4 858 €-291 €
10+4 567 €+5 097 €-530 €
11+4 567 €+5 342 €-775 €
12+4 567 €+5 594 €-1 027 €
13+4 567 €+5 851 €-1 284 €
14+4 567 €+6 115 €-1 548 €
15+4 567 €+6 386 €-1 819 €
16+4 567 €+6 663 €-2 096 €
17+4 567 €+6 948 €-2 381 €
18+4 567 €+7 240 €-2 673 €
19+4 567 €+7 539 €-2 972 €
20+4 567 €+7 845 €-3 278 €
21+4 567 €+8 160 €-3 593 €
22+4 567 €+8 483 €-3 916 €
23+4 567 €+8 814 €-4 247 €
24+4 567 €+9 153 €-4 586 €
25+4 567 €+9 501 €-4 934 €
Total+114 175 €+147 279 €+-33 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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