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Maison de village 3 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleAdjots (16)
Surface77m²
Coût Total122 286€
Loyer Annuel5 981€
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 200 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 833,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 77 m² - Maison de village 3 pièces 77 m²

Maison de village de 77m2 hab avec dépendances  à seulement 7 minutes de Ruffec. Celle-ci comprend : une cuisine simple, un salon/séjour, une grande chambre, une buanderie, salle de bains et toilettes séparés. Une belle grange attenante offrant diverses possiblités de rénovation (agrandissement de la maison, possiblitité de logement supplémentaire pour du locatif etc..). Un jardin clos avec 2 entrées.  Les toitures sont en bon état, l'assainissement est conforme. Idéal pour premier achat ou investisseur.

Surface : 77 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2026

Consommation énergie primaire : 198 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 810 € et 2 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Adjots
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.077347, 0.206633
Total : 122 286€
Prix d'acquisition : 64 200€
Travaux : 52 950€
Valeur du bien : 117 150€
Frais de notaire : 5 136€
Coût estimé : 5 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 6.47€/m²/mois
Fourchette : 5.09€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5981€/an
Fourchette totale : 392€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 4706€ - 7602€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :775,45 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 710 €
Prix d'achat :64 200 €
Décote à l'achat :+4 490€ (+7.5%)
Marge achat-revente :-62 576€ (-104.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 286€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 649,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 962,54€
Coût de l'assurance :10 700,03€
Taxe foncière : 598,12€/an
Soit par mois : 49,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 498,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 15-18 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 950 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 850€
    Isolation des combles: 77 m² × 50€/m² = 3850€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 18 m² × 250€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Adjots (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 981 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 286 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 239 €
Revenus locatifs : +5 981 €
Charges déductibles : -58 239 €
Résultat foncier Année 1 : -52 258 €(Déficit de 52 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 289 €/an
Revenus locatifs : +5 981 €
Charges déductibles : -5 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 692 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30857.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 730 €(65% de 64 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 517 €/an
Calcul : 41 730 € × 3,636% = 1 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 981 €58 243 €4 267 €-52 262 €21 400 €30 862 €30 862 €
26 101 €5 182 €4 155 €919 €--29 943 €
36 223 €5 066 €4 040 €1 157 €--28 786 €
46 347 €4 947 €3 921 €1 400 €--27 386 €
56 474 €4 823 €3 797 €1 651 €--25 734 €
66 604 €4 695 €3 669 €1 909 €--23 826 €
76 736 €4 562 €3 536 €2 174 €--21 652 €
86 870 €4 425 €3 398 €2 446 €--19 206 €
97 008 €4 282 €3 256 €2 726 €--16 480 €
107 148 €4 134 €3 108 €3 014 €--13 467 €
117 291 €3 982 €2 955 €3 309 €--10 157 €
127 437 €3 823 €2 797 €3 614 €---
137 586 €3 659 €2 633 €3 926 €---
147 737 €3 489 €2 463 €4 248 €---
157 892 €3 313 €2 287 €4 579 €---
168 050 €3 131 €2 105 €4 919 €---
178 211 €2 942 €1 916 €5 269 €---
188 375 €2 746 €1 720 €5 629 €---
198 543 €2 543 €1 517 €5 999 €---
208 713 €2 334 €1 307 €6 380 €---
218 888 €2 116 €1 090 €6 772 €---
229 065 €1 891 €865 €7 175 €---
239 247 €1 657 €631 €7 589 €---
249 432 €1 416 €389 €8 016 €---
259 620 €1 165 €139 €8 455 €---
TOTAL191 578 €140 565 €61 963 €51 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 256 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 256 €-6 420 €+7 676 €
2+1 256 €0 €+1 256 €
3+1 256 €0 €+1 256 €
4+1 256 €0 €+1 256 €
5+1 256 €0 €+1 256 €
6+1 256 €0 €+1 256 €
7+1 256 €0 €+1 256 €
8+1 256 €0 €+1 256 €
9+1 256 €0 €+1 256 €
10+1 256 €0 €+1 256 €
11+1 256 €0 €+1 256 €
12+1 256 €+1 084 €+172 €
13+1 256 €+1 178 €+78 €
14+1 256 €+1 274 €-18 €
15+1 256 €+1 374 €-118 €
16+1 256 €+1 476 €-220 €
17+1 256 €+1 581 €-325 €
18+1 256 €+1 689 €-433 €
19+1 256 €+1 800 €-544 €
20+1 256 €+1 914 €-658 €
21+1 256 €+2 031 €-775 €
22+1 256 €+2 152 €-896 €
23+1 256 €+2 277 €-1 021 €
24+1 256 €+2 405 €-1 149 €
25+1 256 €+2 537 €-1 281 €
Total+31 400 €+18 351 €+13 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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