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Appartement 2 pièces 37 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface37m²
Coût Total91 820€
Loyer Annuel5 878€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 324,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 37 m²

PERPIGNAN LES REMPARTS APPARTEMENT T2 Idéal investisseur ou étudiant ! Situé au 1er étage d'un petit immeuble bien entretenu, ce T2 en bon état offre un cadre de vie agréable au coeur du quartier recherché des Remparts, à proximité immédiate du centre-ville, des commerces et des transports. ? Composition : séjour lumineux, cuisine ouverte, une chambre, salle d'eau avec WC ? Étage : 1er étage ? État général : bon, aucun travaux à prévoir ? Chauffage : individuel électrique ? Charges faibles ? Les plus : Emplacement central Idéal pour un étudiant ou un investissement locatif Bonne rentabilité possible ? Quartier Les Remparts – Perpignan Proche université, commerces, transports et centre historique.

Votre conseiller PALMAROLE : Karine BALDY Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 911 175 594

Surface : 37 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/11/2025

Consommation énergie primaire : 413 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 150 € et 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.693236, 2.892941
Total : 91 820€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 87 900€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5878€/an
Fourchette totale : 401€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4808€ - 7186€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :27,55€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 480,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 168,71€
Coût de l'assurance :8 263,80€
Taxe foncière : 587,78€/an
Soit par mois : 48,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(1 051 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:4 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1100€ = 4400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1125€ = 9000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€ = 10000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€ = 720€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€ = 480€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 878 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 820 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 873 €
Revenus locatifs : +5 878 €
Charges déductibles : -42 873 €
Résultat foncier Année 1 : -36 995 €(Déficit de 36 995 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 973 €/an
Revenus locatifs : +5 878 €
Charges déductibles : -3 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15595.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 878 €42 876 €3 058 €-36 998 €21 400 €15 598 €15 598 €
25 995 €3 895 €2 976 €2 101 €--13 497 €
36 115 €3 810 €2 892 €2 305 €--11 192 €
46 238 €3 723 €2 805 €2 515 €--8 678 €
56 362 €3 633 €2 715 €2 729 €--5 948 €
66 490 €3 540 €2 621 €2 950 €--2 998 €
76 619 €3 443 €2 525 €3 176 €---
86 752 €3 343 €2 425 €3 408 €---
96 887 €3 240 €2 322 €3 647 €---
107 025 €3 134 €2 215 €3 891 €---
117 165 €3 023 €2 105 €4 142 €---
127 308 €2 909 €1 991 €4 399 €---
137 455 €2 791 €1 873 €4 663 €---
147 604 €2 669 €1 751 €4 935 €---
157 756 €2 543 €1 624 €5 213 €---
167 911 €2 412 €1 494 €5 499 €---
178 069 €2 277 €1 359 €5 792 €---
188 230 €2 137 €1 219 €6 093 €---
198 395 €1 993 €1 075 €6 402 €---
208 563 €1 844 €925 €6 719 €---
218 734 €1 689 €771 €7 045 €---
228 909 €1 529 €611 €7 380 €---
239 087 €1 364 €446 €7 723 €---
249 269 €1 193 €275 €8 076 €---
259 454 €1 016 €98 €8 438 €---
TOTAL188 269 €106 027 €44 169 €82 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 234 €-6 420 €+7 654 €
2+1 234 €0 €+1 234 €
3+1 234 €0 €+1 234 €
4+1 234 €0 €+1 234 €
5+1 234 €0 €+1 234 €
6+1 234 €0 €+1 234 €
7+1 234 €+53 €+1 181 €
8+1 234 €+1 023 €+211 €
9+1 234 €+1 094 €+140 €
10+1 234 €+1 167 €+67 €
11+1 234 €+1 243 €-9 €
12+1 234 €+1 320 €-86 €
13+1 234 €+1 399 €-165 €
14+1 234 €+1 480 €-246 €
15+1 234 €+1 564 €-330 €
16+1 234 €+1 650 €-416 €
17+1 234 €+1 738 €-504 €
18+1 234 €+1 828 €-594 €
19+1 234 €+1 921 €-687 €
20+1 234 €+2 016 €-782 €
21+1 234 €+2 114 €-880 €
22+1 234 €+2 214 €-980 €
23+1 234 €+2 317 €-1 083 €
24+1 234 €+2 423 €-1 189 €
25+1 234 €+2 531 €-1 297 €
Total+30 850 €+24 673 €+6 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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