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Appartement - 2 pieces - 50 m2

VilleBruay-la-Buissière (62)
Surface50m²
Coût Total101 800€
Loyer Annuel7 350€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T2, Appartement de 50 m2 - Centre-ville de Bruay

En plein centre ville de Bruay-la-Buissière, au sein d'une résidence récente, calme et sécurisée.

L'appartement est situé au premier étage et est exposé plein sud et est très lumineux. Il comprend un hall d'entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bain avec baignoire/douche, un WC, un cellier aménagé, interphonie et doubles vitrages. Le chauffage est électrique et de nombreux parkings sécurisés sont à disposition près de l'immeuble.

Ville : Bruay-la-Buissière
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62700
Coordonnées : 50.479490, 2.546930
Total : 101 800€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 96 200€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7350€/an
Fourchette totale : 494€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5924€ - 9119€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 286 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+5 714€ (+8.9%)
Marge achat-revente :-37 514€ (-58.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 526,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 349,23€
Coût de l'assurance :8 653,00€
Taxe foncière : 735,01€/an
Soit par mois : 61,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 200€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruay-la-Buissière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 350 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 286 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 567 €
Revenus locatifs : +7 350 €
Charges déductibles : -30 567 €
Résultat foncier Année 1 : -23 217 €(Déficit de 23 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 367 €/an
Revenus locatifs : +7 350 €
Charges déductibles : -4 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1816.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 350 €30 570 €3 289 €-23 220 €21 400 €1 820 €1 820 €
27 497 €4 281 €3 200 €3 216 €---
37 647 €4 189 €3 108 €3 458 €---
47 800 €4 095 €3 013 €3 705 €---
57 956 €3 997 €2 915 €3 959 €---
68 115 €3 895 €2 814 €4 220 €---
78 277 €3 791 €2 710 €4 487 €---
88 443 €3 683 €2 601 €4 760 €---
98 612 €3 571 €2 490 €5 041 €---
108 784 €3 456 €2 374 €5 328 €---
118 960 €3 336 €2 255 €5 623 €---
129 139 €3 213 €2 132 €5 926 €---
139 322 €3 086 €2 005 €6 236 €---
149 508 €2 954 €1 873 €6 554 €---
159 698 €2 818 €1 737 €6 880 €---
169 892 €2 678 €1 597 €7 214 €---
1710 090 €2 533 €1 452 €7 557 €---
1810 292 €2 383 €1 302 €7 909 €---
1910 498 €2 228 €1 147 €8 269 €---
2010 708 €2 068 €987 €8 639 €---
2110 922 €1 903 €822 €9 019 €---
2211 140 €1 732 €651 €9 408 €---
2311 363 €1 556 €475 €9 807 €---
2411 590 €1 374 €293 €10 217 €---
2511 822 €1 185 €104 €10 637 €---
TOTAL235 425 €100 577 €47 349 €134 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-6 420 €+7 964 €
2+1 544 €+419 €+1 125 €
3+1 544 €+1 037 €+507 €
4+1 544 €+1 112 €+432 €
5+1 544 €+1 188 €+356 €
6+1 544 €+1 266 €+278 €
7+1 544 €+1 346 €+198 €
8+1 544 €+1 428 €+116 €
9+1 544 €+1 512 €+32 €
10+1 544 €+1 599 €-55 €
11+1 544 €+1 687 €-143 €
12+1 544 €+1 778 €-234 €
13+1 544 €+1 871 €-327 €
14+1 544 €+1 966 €-422 €
15+1 544 €+2 064 €-520 €
16+1 544 €+2 164 €-620 €
17+1 544 €+2 267 €-723 €
18+1 544 €+2 373 €-829 €
19+1 544 €+2 481 €-937 €
20+1 544 €+2 592 €-1 048 €
21+1 544 €+2 706 €-1 162 €
22+1 544 €+2 822 €-1 278 €
23+1 544 €+2 942 €-1 398 €
24+1 544 €+3 065 €-1 521 €
25+1 544 €+3 191 €-1 647 €
Total+38 600 €+40 454 €+-1 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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