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Achat : Maison (87800)

VilleNexon (87)
Surface115m²
Coût Total179 420€
Loyer Annuel10 990€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 860,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, 3 chambres, Jardin

� vendre - Maison de 114 m� avec d�pendances et terrain de 974 m�

� d�couvrir, cette maison d'environ 114 m� habitables offrant un beau potentiel de r�novation, id�ale pour un projet de r�sidence principale, secondaire ou d'investissement.

La maison dispose de volumes agr�ables et peut �tre am�nag�e selon vos envies. Des travaux de r�novation sont � pr�voir, vous permettant de personnaliser enti�rement le bien. Le RDC se compose d'une cuisine, d'un salon, d'une pi�ce de vie, d'une salle d'eau.

A l'�tage, vous trouverez deux chambres, un bureau, un grenier et une autre pi�ce pouvant servir � la cr�ation d'une salle d'eau ou autre .

� l'ext�rieur, vous profiterez d'un joli terrain de 974 m�, propice � la d�tente, au jardinage ou � l'am�nagement d'espaces de loisirs.

Les d�pendances offrent de nombreuses possibilit�s : atelier, espace de stockage ou futur am�nagement selon vos projets. Des caves compl�tent �galement l'ensemble.

Tout � l'�gout.

Chauffage �lectrique mais possiblit� de se raccorder au gaz de ville

Double vitrage

Taxe fonci�re estim�e 750 €

Une belle opportunit� pour les amateurs de r�novation souhaitant cr�er un lieu de vie � leur image.

mandat n� € honoraires inclus | 94 000 € hors honoraires | Honoraires : 5.32% TTC à la charge de l'acquéreurNos honoraires

Ville : Nexon
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87800
Coordonnées : 45.677767, 1.187664
Total : 179 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 72 500€
Valeur du bien : 171 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10990€/an
Fourchette totale : 723€ - 1160€/mois
Fourchette annuelle : 8677€ - 13920€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,38 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 759 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-43 759€ (-30.7%)
Marge achat-revente :-36 661€ (-25.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :71,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 965,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 604,42€
Coût de l'assurance :21 530,40€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 915,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 027,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 556 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs en peinture usée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 500 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1 000€ = 14 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 1 800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nexon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 990 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 420 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 223 €
Revenus locatifs : +10 990 €
Charges déductibles : -80 223 €
Résultat foncier Année 1 : -69 233 €(Déficit de 69 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 723 €/an
Revenus locatifs : +10 990 €
Charges déductibles : -7 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47833.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 990 €80 229 €6 118 €-69 239 €21 400 €47 839 €47 839 €
211 210 €7 568 €5 956 €3 642 €--44 197 €
311 434 €7 401 €5 789 €4 033 €--40 163 €
411 663 €7 228 €5 616 €4 435 €--35 728 €
511 896 €7 049 €5 438 €4 847 €--30 881 €
612 134 €6 864 €5 252 €5 270 €--25 611 €
712 376 €6 672 €5 061 €5 705 €--19 906 €
812 624 €6 473 €4 862 €6 151 €--13 756 €
912 876 €6 268 €4 657 €6 608 €--7 147 €
1013 134 €6 056 €4 444 €7 078 €--69 €
1113 397 €5 836 €4 224 €7 561 €---
1213 665 €5 608 €3 997 €8 057 €---
1313 938 €5 372 €3 761 €8 566 €---
1414 217 €5 128 €3 517 €9 088 €---
1514 501 €4 876 €3 264 €9 625 €---
1614 791 €4 614 €3 003 €10 177 €---
1715 087 €4 344 €2 733 €10 743 €---
1815 389 €4 064 €2 453 €11 325 €---
1915 696 €3 774 €2 163 €11 922 €---
2016 010 €3 474 €1 863 €12 536 €---
2116 330 €3 164 €1 552 €13 167 €---
2216 657 €2 842 €1 231 €13 815 €---
2316 990 €2 510 €898 €14 481 €---
2417 330 €2 165 €554 €15 165 €---
2517 677 €1 809 €198 €15 868 €---
TOTAL352 011 €201 385 €88 604 €150 626 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 626 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 308 €-6 420 €+8 728 €
2+2 308 €0 €+2 308 €
3+2 308 €0 €+2 308 €
4+2 308 €0 €+2 308 €
5+2 308 €0 €+2 308 €
6+2 308 €0 €+2 308 €
7+2 308 €0 €+2 308 €
8+2 308 €0 €+2 308 €
9+2 308 €0 €+2 308 €
10+2 308 €0 €+2 308 €
11+2 308 €+2 248 €+60 €
12+2 308 €+2 417 €-109 €
13+2 308 €+2 570 €-262 €
14+2 308 €+2 727 €-419 €
15+2 308 €+2 888 €-580 €
16+2 308 €+3 053 €-745 €
17+2 308 €+3 223 €-915 €
18+2 308 €+3 397 €-1 089 €
19+2 308 €+3 577 €-1 269 €
20+2 308 €+3 761 €-1 453 €
21+2 308 €+3 950 €-1 642 €
22+2 308 €+4 144 €-1 836 €
23+2 308 €+4 344 €-2 036 €
24+2 308 €+4 549 €-2 241 €
25+2 308 €+4 760 €-2 452 €
Total+57 700 €+45 188 €+12 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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