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Achat : Maison Saint-Germain-de-la-Grange (78640)

VilleSaint-Germain-de-la-Grange (78)
Surface139
Coût Total340 420
Loyer Annuel26 724
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+245
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 798,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 139 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 286 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave

À Mantes-la-Ville, dans un environnement apprécié pour sa proximité avec léglise Saint-Étienne, découvrez cette maison de ville avec extérieur, idéale pour une vie de famille alliant confort et praticité.Implantée sur une parcelle denviron 290 m², la maison développe près de 145 m² habitables répartis sur plusieurs niveaux, avec des espaces bien pensés.Dès lentrée, vous accédez à une pièce de vie agréable et lumineuse, accompagnée dune cuisine séparée aménagée et dun Wc. Lensemble souvre sur une terrasse prolongée par un jardin, offrant un cadre idéal pour les moments en extérieur.Le premier étage propose trois chambres aux volumes intéressants ainsi quune salle de bains avec WC.Au dernier niveau, les combles ont été transformés en un vaste espace parental denviron 48 m², comprenant une salle deau et des sanitaires, parfait pour créer un véritable espace privé.Côté annexes, une cave et une dépendance denviron 12 m² viennent compléter les prestations.À lextérieur, vous profiterez dun jardin sans vis-à-vis, un vrai plus pour un bien situé en cœur de ville, à proximité immédiate des écoles, commerces et transports. Ce bien vous est présenté par Nazim Bekhti , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Saint-Germain-de-la-Grange
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78640
Coordonnées : 48.815280, 1.841250
Total : 340 420
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 70 420
Valeur du bien : 320 420
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139
Loyer prédit : 16.02€/m²/mois
Fourchette : 11.97€ - 21.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2227€/mois
Loyer annuel estimé : 26724€/an
Fourchette totale : 1664€ - 2980€/mois
Fourchette annuelle : 19969€ - 35763€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 415,09 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :474 698
Prix d'achat :250 000
Décote à l'achat :-224 698 (-47.3%)
Marge achat-revente :134 278€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 662,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 758,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 336,21
Coût de l'assurance :28 935,70
Taxe foncière : 2 672,35€/an
Soit par mois : 222,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 226,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 981,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 420(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 120
    Isolation des combles: 139 m² × 80€/m² = 11120€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:15 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€
  • Revêtement de sol - Chambres:4 800
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€
  • Peinture - Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-de-la-Grange (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 724 €/an
Calcul : 2 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 157 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 237
Revenus locatifs : +26 724
Charges déductibles : -85 237
Résultat foncier Année 1 : -58 514(Déficit de 58 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 114
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 817 €/an
Revenus locatifs : +26 724
Charges déductibles : -14 817
Résultat foncier Années 2+ : 11 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37113.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 72485 24810 998-58 52521 400 €37 125 €37 125 €
227 25814 53110 70112 727--24 398 €
327 80314 22410 39413 579--10 818 €
428 35913 90710 07714 452---
528 92613 5799 74915 347---
629 50513 2409 41116 265---
730 09512 8919 06117 204---
830 69712 5298 69918 168---
931 31112 1568 32619 155---
1031 93711 7707 94020 167---
1132 57611 3717 54121 205---
1233 22710 9597 12922 268---
1333 89210 5346 70423 358---
1434 57010 0946 26424 476---
1535 2619 6405 81025 622---
1635 9669 1705 34026 796---
1736 6868 6854 85528 000---
1837 4198 1844 35429 235---
1938 1687 6663 83730 501---
2038 9317 1323 30231 800---
2139 7106 5792 74933 131---
2240 5046 0082 17834 496---
2341 3145 4181 58835 896---
2442 1404 80897937 332---
2542 9834 17934938 804---
TOTAL855 962324 501158 336531 46121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 461
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 612-6 420+12 032
2+5 6120+5 612
3+5 6120+5 612
4+5 612+1 090+4 522
5+5 612+4 604+1 008
6+5 612+4 879+733
7+5 612+5 161+451
8+5 612+5 450+162
9+5 612+5 747-135
10+5 612+6 050-438
11+5 612+6 361-749
12+5 612+6 680-1 068
13+5 612+7 007-1 395
14+5 612+7 343-1 731
15+5 612+7 686-2 074
16+5 612+8 039-2 427
17+5 612+8 400-2 788
18+5 612+8 771-3 159
19+5 612+9 150-3 538
20+5 612+9 540-3 928
21+5 612+9 939-4 327
22+5 612+10 349-4 737
23+5 612+10 769-5 157
24+5 612+11 200-5 588
25+5 612+11 641-6 029
Total+140 300+159 438+-19 138
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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