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Appartement 4 pièces 72 m²

VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface72
Coût Total182 508
Loyer Annuel11 257
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 600 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 911,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 72 m² - Appartement 4 pièces 72 m²

Nouveauté chez Sixième Avenue Décines ! Dans une résidence calme et bien entretenue, découvrez ce bel appartement T4 de 72m2 et sans vis-à-vis. L'espace de vie se compose d'un séjour/cuisine équipée lumineux donnant accès à un grand balcon. Coté nuit, vous disposez de trois chambres, d'une salle d'eau entièrement refaite et d'un WC indépendant. Un cellier complète ce bien. Vous disposerez également d'un parking privatif. A proximité : tramway, écoles et commerces... A visiter sans tarder ! Contactez Nancy pour une visite 06x19x65x06x58 Nancy YOUNAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 928577626 - LYON.

Surface : 72 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 295 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/07/2025

Consommation énergie primaire : 338 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.789925, 4.934156
Total : 182 508
Prix d'acquisition : 137 600
Travaux : 33 900
Valeur du bien : 171 500
Frais de notaire : 11 008
Coût estimé : 11 008
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11257€/an
Fourchette totale : 754€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 9045€ - 14009€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 703,37 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 643
Prix d'achat :137 600
Décote à l'achat :-57 043 (-29.3%)
Marge achat-revente :12 135€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 508
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 943,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 888,15
Coût de l'assurance :15 513,18
Taxe foncière : 1 125,69€/an
Soit par mois : 93,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 900(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:900
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaulx-en-Velin (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 257 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 508 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 537
Revenus locatifs : +11 257
Charges déductibles : -41 537
Résultat foncier Année 1 : -30 280(Déficit de 30 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 880
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 637 €/an
Revenus locatifs : +11 257
Charges déductibles : -7 637
Résultat foncier Années 2+ : 3 620 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8880.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 440(65% de 137 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 252 €/an
Calcul : 89 440 € × 3,636% = 3 252
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 25741 5435 897-30 28621 400 €8 886 €8 886 €
211 4827 4835 7373 999--4 887 €
311 7127 3195 5734 393--494 €
411 9467 1495 4034 797---
512 1856 9735 2275 212---
612 4296 7915 0455 637---
712 6776 6044 8586 073---
812 9316 4104 6646 521---
913 1896 2104 4646 979---
1013 4536 0034 2577 450---
1113 7225 7894 0437 933---
1213 9975 5683 8228 428---
1314 2765 3403 5948 936---
1414 5625 1053 3589 457---
1514 8534 8613 1159 992---
1615 1504 6092 86310 541---
1715 4534 3492 60311 104---
1815 7624 0812 33411 682---
1916 0783 8032 05712 274---
2016 3993 5161 77012 883---
2116 7273 2201 47413 507---
2217 0622 9141 16814 148---
2317 4032 59885114 805---
2417 7512 27152515 480---
2518 1061 93318716 173---
TOTAL360 562162 44484 888198 11921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 119
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 364-6 420+8 784
2+2 3640+2 364
3+2 3640+2 364
4+2 364+1 291+1 073
5+2 364+1 564+800
6+2 364+1 691+673
7+2 364+1 822+542
8+2 364+1 956+408
9+2 364+2 094+270
10+2 364+2 235+129
11+2 364+2 380-16
12+2 364+2 528-164
13+2 364+2 681-317
14+2 364+2 837-473
15+2 364+2 998-634
16+2 364+3 162-798
17+2 364+3 331-967
18+2 364+3 505-1 141
19+2 364+3 682-1 318
20+2 364+3 865-1 501
21+2 364+4 052-1 688
22+2 364+4 244-1 880
23+2 364+4 442-2 078
24+2 364+4 644-2 280
25+2 364+4 852-2 488
Total+59 100+59 436+-336
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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