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Duplex 8 pièces 162 m²

VilleBédarieux (34)
Surface162m²
Coût Total166 000€
Loyer Annuel15 084€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 864,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 8 pièces 162 m²

Immeuble de rapport situé en plein centre-ville de Bédarieux, composé de trois appartements ainsi que de caves.

Au premier étage, un appartement de type 2 de 43,09 m² actuellement loué 320 € hors charges. Au deuxième étage, un appartement de type 3 de 44,49 m² bénéficiant de la climatisation et d'un petit jardinet, actuellement loué 420 € hors charges. Au troisième et dernier étage, un appartement de type 3 en duplex de 74,44 m², libre d'occupation, pouvant être loué environ 520 € hors charges.

L'immeuble est en bon état général et ne nécessite aucun travaux. Deux appartements sont déjà loués, offrant des revenus locatifs immédiats, avec un potentiel de rendement supplémentaire grâce au troisième logement actuellement disponible.

Surface : 162 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bédarieux
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34600
Coordonnées : 43.614754, 3.161637
Total : 166 000€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 14 800€
Valeur du bien : 154 800€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1257€/mois
Loyer annuel estimé : 15084€/an
Fourchette totale : 1029€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 12352€ - 18420€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :814,29 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 915 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :+8 085€ (+6.1%)
Marge achat-revente :-34 085€ (-25.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 879,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 776,69€
Coût de l'assurance :14 940,00€
Taxe foncière : 1 508,40€/an
Soit par mois : 125,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 257,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :252,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui pourrait correspondre à une classe A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 800 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bédarieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 084 €/an
Calcul : 1 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 610 €
Revenus locatifs : +15 084 €
Charges déductibles : -22 610 €
Résultat foncier Année 1 : -7 526 €(Déficit de 7 526 €)
Imputable sur revenu global : 7 526 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 810 €/an
Revenus locatifs : +15 084 €
Charges déductibles : -7 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 274 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 084 €22 616 €5 710 €-7 532 €7 532 €--
215 386 €7 666 €5 560 €7 720 €---
315 693 €7 510 €5 404 €8 183 €---
416 007 €7 350 €5 244 €8 658 €---
516 327 €7 183 €5 077 €9 144 €---
616 654 €7 011 €4 905 €9 643 €---
716 987 €6 832 €4 726 €10 155 €---
817 327 €6 648 €4 542 €10 679 €---
917 673 €6 456 €4 350 €11 217 €---
1018 027 €6 258 €4 152 €11 769 €---
1118 387 €6 053 €3 947 €12 334 €---
1218 755 €5 841 €3 735 €12 914 €---
1319 130 €5 621 €3 515 €13 509 €---
1419 513 €5 393 €3 287 €14 119 €---
1519 903 €5 158 €3 052 €14 745 €---
1620 301 €4 914 €2 808 €15 387 €---
1720 707 €4 661 €2 555 €16 046 €---
1821 121 €4 400 €2 294 €16 721 €---
1921 544 €4 129 €2 023 €17 415 €---
2021 975 €3 849 €1 743 €18 126 €---
2122 414 €3 558 €1 452 €18 856 €---
2222 862 €3 258 €1 152 €19 604 €---
2323 320 €2 947 €841 €20 373 €---
2423 786 €2 625 €519 €21 161 €---
2524 262 €2 291 €185 €21 971 €---
TOTAL483 145 €150 227 €82 777 €332 919 €7 532 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 259 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 168 €-2 259 €+5 427 €
2+3 168 €+2 316 €+852 €
3+3 168 €+2 455 €+713 €
4+3 168 €+2 597 €+571 €
5+3 168 €+2 743 €+425 €
6+3 168 €+2 893 €+275 €
7+3 168 €+3 046 €+122 €
8+3 168 €+3 204 €-36 €
9+3 168 €+3 365 €-197 €
10+3 168 €+3 531 €-363 €
11+3 168 €+3 700 €-532 €
12+3 168 €+3 874 €-706 €
13+3 168 €+4 053 €-885 €
14+3 168 €+4 236 €-1 068 €
15+3 168 €+4 424 €-1 256 €
16+3 168 €+4 616 €-1 448 €
17+3 168 €+4 814 €-1 646 €
18+3 168 €+5 016 €-1 848 €
19+3 168 €+5 224 €-2 056 €
20+3 168 €+5 438 €-2 270 €
21+3 168 €+5 657 €-2 489 €
22+3 168 €+5 881 €-2 713 €
23+3 168 €+6 112 €-2 944 €
24+3 168 €+6 348 €-3 180 €
25+3 168 €+6 591 €-3 423 €
Total+79 200 €+99 876 €+-20 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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