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Appartement 3 pièces 67 m²

VilleNice (06)
Surface67
Coût Total157 870
Loyer Annuel14 958
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 925,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m²

EXCLUSIVITÉ - Dans résidence au calme – En étage élevé , bel appartement traversant 3 pièces de 68m² se décomposant comme suit : salle de bains, WC indépendant, deux chambres , cellier, placards, cuisine indépendante et salon au droit d'un balcon. Cave, place de parking. A VOIR !!

60 Lots principaux. 1936 euros Charges annuelles Loi carrez : 67.05 m² Mr AQUILINA Cyril, Agent commercial

CLASSE ENERGIE D - CLASSE CLIMAT A DPE NOUVELLE VERSION

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 984euros et 1332euros/an. Date de référence des prix de l'énergie pour établir cette estimation : 01/01/2021

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Honoraires d'agence intégralement à la charge du vendeur Consultez nos honoraires sur notre site [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 67 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/07/2026

Consommation énergie primaire : 186 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 182.7 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 980 € et 1 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.746006, 7.302164
Total : 157 870
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 18 550
Valeur du bien : 147 550
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1246€/mois
Loyer annuel estimé : 14958€/an
Fourchette totale : 886€ - 1754€/mois
Fourchette annuelle : 10633€ - 21043€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 13.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 744,19 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 861
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :+12 139 (+10.4%)
Marge achat-revente :-41 009€ (-35.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :59,20€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 828,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 927,84
Coût de l'assurance :17 760,38
Taxe foncière : 1 495,79€/an
Soit par mois : 124,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,33€/mois
Soit par an : 1 935,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 246,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 114,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec peinture un peu ternie nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 550(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 150
    Rénovation complète salle de bain: Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:1 200
    Rafraîchissement peinture chambres: Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement peinture salon: Peinture murs et plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 246 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 958 €/an
Calcul : 1 246 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 870 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 496 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 936 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 756
Revenus locatifs : +14 958
Charges déductibles : -27 756
Résultat foncier Année 1 : -12 798(Déficit de 12 798 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 098
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 206 €/an
Revenus locatifs : +14 958
Charges déductibles : -9 206
Résultat foncier Années 2+ : 5 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2098.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 95827 7615 069-12 80310 700 €2 103 €2 103 €
215 2579 0744 9326 183---
315 5628 9324 7906 630---
415 8738 7864 6437 088---
516 1918 6344 4927 557---
616 5158 4784 3368 037---
716 8458 3164 1748 529---
817 1828 1494 0079 032---
917 5267 9773 8359 548---
1017 8767 7993 65710 077---
1118 2347 6153 47310 618---
1218 5987 4253 28311 173---
1318 9707 2293 08711 741---
1419 3507 0262 88412 323---
1519 7376 8172 67512 920---
1620 1316 6012 45813 531---
1720 5346 3772 23514 157---
1820 9456 1462 00414 798---
1921 3645 9081 76615 456---
2021 7915 6621 51916 129---
2122 2275 4071 26516 820---
2222 6715 1441 00217 527---
2323 1254 87373118 252---
2423 5874 59245018 995---
2524 0594 30316019 756---
TOTAL479 106195 03272 928284 07410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 141-3 210+6 351
2+3 141+1 224+1 917
3+3 141+1 989+1 152
4+3 141+2 126+1 015
5+3 141+2 267+874
6+3 141+2 411+730
7+3 141+2 559+582
8+3 141+2 710+431
9+3 141+2 865+276
10+3 141+3 023+118
11+3 141+3 186-45
12+3 141+3 352-211
13+3 141+3 522-381
14+3 141+3 697-556
15+3 141+3 876-735
16+3 141+4 059-918
17+3 141+4 247-1 106
18+3 141+4 440-1 299
19+3 141+4 637-1 496
20+3 141+4 839-1 698
21+3 141+5 046-1 905
22+3 141+5 258-2 117
23+3 141+5 476-2 335
24+3 141+5 698-2 557
25+3 141+5 927-2 786
Total+78 525+85 222+-6 697
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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