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Maison 6 pièces 220 m²

Bien expiré
VilleBriançon (05)
Surface220
Coût Total315 640
Loyer Annuel25 704
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+293
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 977,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre Briançon Petit hameau calme Maison de pays mitoyenne à rénover, située dans un environnement paisible. Élevée de quatre niveaux, cette bâtisse traditionnelle offre un beau potentiel. En rez-de-chaussée : espace voûté sain et lumineux, actuellement utilisé comme cave, chaufferie et buanderie. Au premier niveau, un appartement de type 3 se compose d'une pièce de vie ouvrant sur un balcon, d'une cuisine, de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau avec WC. La maison dispose également de deux niveaux de grange, offrant la possibilité de créer un superbe logement en duplex selon vos projets. Cette bâtisse au gros œuvre sain se prête à de multiples aménagements et constitue une belle opportunité pour un projet de résidence principale, secondaire ou d'investissement. Une petite parcelle non attenante en face de la maison permet la création de places de stationement en bord de voirie.

Ville : Briançon
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05100
Coordonnées : 44.918245, 6.653885
Total : 315 640
Prix d'acquisition : 215 000
Travaux : 83 440
Valeur du bien : 298 440
Frais de notaire : 17 200
Coût estimé : 17 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 2142€/mois
Loyer annuel estimé : 25704€/an
Fourchette totale : 1503€ - 3054€/mois
Fourchette annuelle : 18030€ - 36644€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 539,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :94,69€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 634,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 309,85
Coût de l'assurance :28 407,60
Taxe foncière : 2 570,43€/an
Soit par mois : 214,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 142,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 848,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :293,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (220 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 27 fenêtres pour 220 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 440(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:8 800
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 920
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 280
    Peinture murs/plafonds: 38 m² × 60€/m² = 2280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briançon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 704 €/an
Calcul : 2 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 640 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 303
Revenus locatifs : +25 704
Charges déductibles : -97 303
Résultat foncier Année 1 : -71 599(Déficit de 71 599 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 199
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 863 €/an
Revenus locatifs : +25 704
Charges déductibles : -13 863
Résultat foncier Années 2+ : 11 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50198.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 70497 31310 166-71 60921 400 €50 209 €50 209 €
226 21813 5989 89112 620--37 589 €
326 74313 3149 60713 429--24 160 €
427 27813 0209 31414 257--9 903 €
527 82312 7179 01015 106---
628 38012 4048 69715 976---
728 94712 0808 37316 867---
829 52611 7468 03917 780---
930 11711 4007 69418 716---
1030 71911 0437 33719 676---
1131 33310 6756 96820 659---
1231 96010 2946 58721 666---
1332 5999 9006 19422 699---
1433 2519 4945 78723 757---
1533 9169 0745 36724 842---
1634 5958 6404 93325 954---
1735 2878 1924 48527 095---
1835 9927 7294 02228 263---
1936 7127 2513 54429 462---
2037 4466 7563 05030 690---
2138 1956 2462 53931 949---
2238 9595 7182 01233 241---
2339 7385 1731 46734 565---
2440 5334 61090435 923---
2541 3444 02932237 315---
TOTAL823 317322 418146 310500 89821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 500 898
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 398-6 420+11 818
2+5 3980+5 398
3+5 3980+5 398
4+5 3980+5 398
5+5 398+1 561+3 837
6+5 398+4 793+605
7+5 398+5 060+338
8+5 398+5 334+64
9+5 398+5 615-217
10+5 398+5 903-505
11+5 398+6 198-800
12+5 398+6 500-1 102
13+5 398+6 810-1 412
14+5 398+7 127-1 729
15+5 398+7 453-2 055
16+5 398+7 786-2 388
17+5 398+8 128-2 730
18+5 398+8 479-3 081
19+5 398+8 838-3 440
20+5 398+9 207-3 809
21+5 398+9 585-4 187
22+5 398+9 972-4 574
23+5 398+10 369-4 971
24+5 398+10 777-5 379
25+5 398+11 194-5 796
Total+134 950+150 270+-15 320
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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