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Maison 6 pièces 220 m²

Bien expiré
VilleBriançon (05)
Surface220m²
Coût Total315 640€
Loyer Annuel25 704€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+293€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 977,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre Briançon Petit hameau calme Maison de pays mitoyenne à rénover, située dans un environnement paisible. Élevée de quatre niveaux, cette bâtisse traditionnelle offre un beau potentiel. En rez-de-chaussée : espace voûté sain et lumineux, actuellement utilisé comme cave, chaufferie et buanderie. Au premier niveau, un appartement de type 3 se compose d'une pièce de vie ouvrant sur un balcon, d'une cuisine, de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau avec WC. La maison dispose également de deux niveaux de grange, offrant la possibilité de créer un superbe logement en duplex selon vos projets. Cette bâtisse au gros œuvre sain se prête à de multiples aménagements et constitue une belle opportunité pour un projet de résidence principale, secondaire ou d'investissement. Une petite parcelle non attenante en face de la maison permet la création de places de stationement en bord de voirie.

Ville : Briançon
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05100
Coordonnées : 44.918245, 6.653885
Total : 315 640€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 83 440€
Valeur du bien : 298 440€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 2142€/mois
Loyer annuel estimé : 25704€/an
Fourchette totale : 1503€ - 3054€/mois
Fourchette annuelle : 18030€ - 36644€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :315 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 539,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :94,69€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 634,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 309,85€
Coût de l'assurance :28 407,60€
Taxe foncière : 2 570,43€/an
Soit par mois : 214,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 142,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 848,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :293,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (220 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 27 fenêtres pour 220 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 440 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 280€
    Peinture murs/plafonds: 38 m² × 60€/m² = 2280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briançon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 704 €/an
Calcul : 2 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 315 640 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 303 €
Revenus locatifs : +25 704 €
Charges déductibles : -97 303 €
Résultat foncier Année 1 : -71 599 €(Déficit de 71 599 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 199 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 863 €/an
Revenus locatifs : +25 704 €
Charges déductibles : -13 863 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50198.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 704 €97 313 €10 166 €-71 609 €21 400 €50 209 €50 209 €
226 218 €13 598 €9 891 €12 620 €--37 589 €
326 743 €13 314 €9 607 €13 429 €--24 160 €
427 278 €13 020 €9 314 €14 257 €--9 903 €
527 823 €12 717 €9 010 €15 106 €---
628 380 €12 404 €8 697 €15 976 €---
728 947 €12 080 €8 373 €16 867 €---
829 526 €11 746 €8 039 €17 780 €---
930 117 €11 400 €7 694 €18 716 €---
1030 719 €11 043 €7 337 €19 676 €---
1131 333 €10 675 €6 968 €20 659 €---
1231 960 €10 294 €6 587 €21 666 €---
1332 599 €9 900 €6 194 €22 699 €---
1433 251 €9 494 €5 787 €23 757 €---
1533 916 €9 074 €5 367 €24 842 €---
1634 595 €8 640 €4 933 €25 954 €---
1735 287 €8 192 €4 485 €27 095 €---
1835 992 €7 729 €4 022 €28 263 €---
1936 712 €7 251 €3 544 €29 462 €---
2037 446 €6 756 €3 050 €30 690 €---
2138 195 €6 246 €2 539 €31 949 €---
2238 959 €5 718 €2 012 €33 241 €---
2339 738 €5 173 €1 467 €34 565 €---
2440 533 €4 610 €904 €35 923 €---
2541 344 €4 029 €322 €37 315 €---
TOTAL823 317 €322 418 €146 310 €500 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 500 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 398 €-6 420 €+11 818 €
2+5 398 €0 €+5 398 €
3+5 398 €0 €+5 398 €
4+5 398 €0 €+5 398 €
5+5 398 €+1 561 €+3 837 €
6+5 398 €+4 793 €+605 €
7+5 398 €+5 060 €+338 €
8+5 398 €+5 334 €+64 €
9+5 398 €+5 615 €-217 €
10+5 398 €+5 903 €-505 €
11+5 398 €+6 198 €-800 €
12+5 398 €+6 500 €-1 102 €
13+5 398 €+6 810 €-1 412 €
14+5 398 €+7 127 €-1 729 €
15+5 398 €+7 453 €-2 055 €
16+5 398 €+7 786 €-2 388 €
17+5 398 €+8 128 €-2 730 €
18+5 398 €+8 479 €-3 081 €
19+5 398 €+8 838 €-3 440 €
20+5 398 €+9 207 €-3 809 €
21+5 398 €+9 585 €-4 187 €
22+5 398 €+9 972 €-4 574 €
23+5 398 €+10 369 €-4 971 €
24+5 398 €+10 777 €-5 379 €
25+5 398 €+11 194 €-5 796 €
Total+134 950 €+150 270 €+-15 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 239 jours
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