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Idéale maison de vacances!

Bien expiré
VilleMillac (86)
Surface76.65m²
Coût Total104 280€
Loyer Annuel5 182€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 76.65 m²
Prix au m² : 795,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Poêle Bois, Nombre d'égages : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

EN EXCLUSIVITÉ! Petite maison avec une cour attenante, idéale comme maison de vacances.

Située dans un endroit calme au cœur du village de Millac, et à seulement 5 minutes en voiture de la belle ville de L'Isle Jourdain sur la rivière Vienne.

Petit entrée, salon/salle à manger cosy avec un poêle à bois, cuisine moderne équipée avec bar pour le petit-déjeuner, salle de bain/WC au rez-de-chaussée, et 2 chambres au premier étage.

À l'extérieur, le bien profite d'une terrasse ensoleillée avec des dépendances pratiques pour les outils et le stockage du bois, ainsi qu'un espace couvert, parfait pour de l'ombre pendant les chaudes journées d'été.

Le village dispose d'une petite boutique/café, et toutes les autres commodités, restaurants, supermarchés, sports nautiques, piscine extérieure sont à proximité à 'Isle Jourdain.

Prix honoraires inclus : 61 000 € Prix honoraires exclus : 55 000 € Honoraires de 6 000 € TTC à charge acquéreur - https://beauxvillages.com/images/pdf/Bareme_bvi.pdf

Ville : Millac
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.186779, 0.686110
Total : 104 280€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 99 400€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.65m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 432€/mois
Loyer annuel estimé : 5182€/an
Fourchette totale : 327€ - 570€/mois
Fourchette annuelle : 3926€ - 6840€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :3.77% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :594,05 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 534 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :+15 466€ (+34.0%)
Marge achat-revente :-58 746€ (-129.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 335,08€
Coût de l'assurance :9 124,50€
Taxe foncière : 518,24€/an
Soit par mois : 43,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 431,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le poêle à bois existant
Quantité: 1 système pour 76.65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 182 €/an
Calcul : 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 887 €
Revenus locatifs : +5 182 €
Charges déductibles : -42 887 €
Résultat foncier Année 1 : -37 705 €(Déficit de 37 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 487 €/an
Revenus locatifs : +5 182 €
Charges déductibles : -4 487 €
Résultat foncier Années 2+ : 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16304.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 182 €42 891 €3 607 €-37 708 €21 400 €16 308 €16 308 €
25 286 €4 396 €3 513 €890 €--15 418 €
35 392 €4 298 €3 415 €1 093 €--14 325 €
45 500 €4 197 €3 314 €1 303 €--13 022 €
55 610 €4 092 €3 209 €1 518 €--11 505 €
65 722 €3 983 €3 100 €1 738 €--9 766 €
75 836 €3 871 €2 988 €1 965 €--7 801 €
85 953 €3 754 €2 871 €2 199 €--5 602 €
96 072 €3 633 €2 750 €2 439 €--3 163 €
106 193 €3 508 €2 625 €2 685 €--478 €
116 317 €3 379 €2 496 €2 938 €---
126 444 €3 245 €2 362 €3 199 €---
136 573 €3 106 €2 223 €3 466 €---
146 704 €2 962 €2 079 €3 742 €---
156 838 €2 814 €1 930 €4 024 €---
166 975 €2 659 €1 776 €4 315 €---
177 114 €2 500 €1 617 €4 615 €---
187 257 €2 334 €1 451 €4 922 €---
197 402 €2 163 €1 280 €5 238 €---
207 550 €1 986 €1 103 €5 564 €---
217 701 €1 802 €919 €5 898 €---
227 855 €1 612 €729 €6 243 €---
238 012 €1 415 €532 €6 596 €---
248 172 €1 212 €328 €6 961 €---
258 336 €1 000 €117 €7 335 €---
TOTAL165 994 €112 816 €52 335 €53 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 088 €-6 420 €+7 508 €
2+1 088 €0 €+1 088 €
3+1 088 €0 €+1 088 €
4+1 088 €0 €+1 088 €
5+1 088 €0 €+1 088 €
6+1 088 €0 €+1 088 €
7+1 088 €0 €+1 088 €
8+1 088 €0 €+1 088 €
9+1 088 €0 €+1 088 €
10+1 088 €0 €+1 088 €
11+1 088 €+738 €+350 €
12+1 088 €+960 €+128 €
13+1 088 €+1 040 €+48 €
14+1 088 €+1 122 €-34 €
15+1 088 €+1 207 €-119 €
16+1 088 €+1 295 €-207 €
17+1 088 €+1 384 €-296 €
18+1 088 €+1 477 €-389 €
19+1 088 €+1 572 €-484 €
20+1 088 €+1 669 €-581 €
21+1 088 €+1 770 €-682 €
22+1 088 €+1 873 €-785 €
23+1 088 €+1 979 €-891 €
24+1 088 €+2 088 €-1 000 €
25+1 088 €+2 201 €-1 113 €
Total+27 200 €+15 954 €+11 246 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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