Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 178 m²

VilleDouai (59)
Surface178m²
Coût Total233 220€
Loyer Annuel20 531€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 202,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 178 m²

centre ville de DOUAI au pied de la gare, grand appartement de type 4 au 3ème étage sans ascenseur comprenant double salon, salle à manger, cuisine, 3 chambres, salle de bains, grenier et cave. Une place de stationnement couverte à proximité complète le bien. Chauffage collectif gaz récent avec répartiteurs pour individualiser les consommations énergétiques. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 178 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 24 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2024

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 138 kWh/m²/an

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.365640, 3.068126
Total : 233 220€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 2 100€
Valeur du bien : 216 100€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1711€/mois
Loyer annuel estimé : 20531€/an
Fourchette totale : 1347€ - 2173€/mois
Fourchette annuelle : 16167€ - 26073€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 495,51 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 201 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-52 201€ (-19.6%)
Marge achat-revente :32 981€ (12.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 205,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 475,33€
Coût de l'assurance :19 823,70€
Taxe foncière : 2 053,06€/an
Soit par mois : 171,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 710,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 376,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :334,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale indiquée, classe C inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé pour couloir sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 100 €(12 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (matériaux + pose incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 531 €/an
Calcul : 1 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 474 €
Revenus locatifs : +20 531 €
Charges déductibles : -12 474 €
Résultat foncier Année 1 : 8 057 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 374 €/an
Revenus locatifs : +20 531 €
Charges déductibles : -10 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 157 €/an
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 531 €12 481 €7 535 €8 050 €---
220 941 €10 177 €7 331 €10 764 €---
321 360 €9 967 €7 121 €11 393 €---
421 787 €9 750 €6 904 €12 038 €---
522 223 €9 525 €6 679 €12 698 €---
622 667 €9 293 €6 447 €13 374 €---
723 121 €9 053 €6 207 €14 067 €---
823 583 €8 806 €5 960 €14 777 €---
924 055 €8 550 €5 704 €15 505 €---
1024 536 €8 286 €5 440 €16 250 €---
1125 027 €8 012 €5 166 €17 014 €---
1225 527 €7 730 €4 884 €17 797 €---
1326 038 €7 439 €4 593 €18 599 €---
1426 559 €7 137 €4 291 €19 421 €---
1527 090 €6 826 €3 980 €20 263 €---
1627 632 €6 505 €3 659 €21 127 €---
1728 184 €6 172 €3 326 €22 012 €---
1828 748 €5 829 €2 983 €22 919 €---
1929 323 €5 474 €2 628 €23 848 €---
2029 909 €5 108 €2 262 €24 801 €---
2130 507 €4 729 €1 883 €25 778 €---
2231 118 €4 338 €1 492 €26 779 €---
2331 740 €3 934 €1 088 €27 806 €---
2432 375 €3 516 €670 €28 858 €---
2533 022 €3 085 €239 €29 937 €---
TOTAL657 602 €181 726 €108 475 €475 876 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 475 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 311 €+2 415 €+1 896 €
2+4 311 €+3 229 €+1 082 €
3+4 311 €+3 418 €+893 €
4+4 311 €+3 611 €+700 €
5+4 311 €+3 809 €+502 €
6+4 311 €+4 012 €+299 €
7+4 311 €+4 220 €+91 €
8+4 311 €+4 433 €-122 €
9+4 311 €+4 651 €-340 €
10+4 311 €+4 875 €-564 €
11+4 311 €+5 104 €-793 €
12+4 311 €+5 339 €-1 028 €
13+4 311 €+5 580 €-1 269 €
14+4 311 €+5 826 €-1 515 €
15+4 311 €+6 079 €-1 768 €
16+4 311 €+6 338 €-2 027 €
17+4 311 €+6 604 €-2 293 €
18+4 311 €+6 876 €-2 565 €
19+4 311 €+7 154 €-2 843 €
20+4 311 €+7 440 €-3 129 €
21+4 311 €+7 733 €-3 422 €
22+4 311 €+8 034 €-3 723 €
23+4 311 €+8 342 €-4 031 €
24+4 311 €+8 657 €-4 346 €
25+4 311 €+8 981 €-4 670 €
Total+107 775 €+142 763 €+-34 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →