Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleGrandchamp (08)
Surface120m²
Coût Total153 520€
Loyer Annuel8 358€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 575 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Bruno Gervais vous propose: Vous rêvez de rénover une belle maison de campagne ? Cette maison authentique offre un potentiel incroyable pour devenir une résidence principale chaleureuse.

Répartis sur deux étages, laissant place à votre imagination pour créer des espaces de vie conviviaux et confortables. Actuellement sans pièces aménagées, vous aurez l'opportunité de concevoir entièrement votre futur chez-vous selon vos goûts et besoins.

Bien que des travaux soient nécessaires, plomberie, chauffage et isolation pour redonner vie à cette belle maison, le jeu en vaut la chandelle pour ceux qui apprécient les projets de rénovation et souhaitent laisser libre cours à leur créativité.

Cette maison de campagne représente une opportunité rare de créer votre propre cocon n'attendez plus pour réaliser votre projet de vie.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Bruno Gervais mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 939837621, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Grandchamp
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08270
Coordonnées : 49.652903, 4.405451
Total : 153 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 79 000€
Valeur du bien : 148 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.67€ - 7.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8358€/an
Fourchette totale : 560€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6721€ - 10393€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :758,8 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 056 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-22 056€ (-24.2%)
Marge achat-revente :-62 464€ (-68.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 405,25€
Coût de l'assurance :13 433,00€
Taxe foncière : 835,81€/an
Soit par mois : 69,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie
Quantité: 120 m²
Raison: Plomberie à remettre aux normes pour le confort et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 000 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol (Chambres):4 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 120€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Salon):1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:9 600€
    Réfection plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandchamp (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 358 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 328 €
Revenus locatifs : +8 358 €
Charges déductibles : -85 328 €
Résultat foncier Année 1 : -76 970 €(Déficit de 76 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 328 €/an
Revenus locatifs : +8 358 €
Charges déductibles : -6 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55570.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 358 €85 333 €4 960 €-76 975 €21 400 €55 575 €55 575 €
28 525 €6 199 €4 826 €2 326 €--53 249 €
38 696 €6 061 €4 687 €2 635 €--50 614 €
48 870 €5 918 €4 544 €2 952 €--47 662 €
59 047 €5 770 €4 397 €3 277 €--44 384 €
69 228 €5 617 €4 244 €3 611 €--40 773 €
79 413 €5 459 €4 086 €3 953 €--36 820 €
89 601 €5 296 €3 923 €4 305 €--32 515 €
99 793 €5 128 €3 755 €4 665 €--27 850 €
109 989 €4 954 €3 581 €5 035 €--22 816 €
1110 188 €4 774 €3 401 €5 414 €--17 401 €
1210 392 €4 588 €3 215 €5 804 €---
1310 600 €4 396 €3 023 €6 204 €---
1410 812 €4 198 €2 825 €6 614 €---
1511 028 €3 993 €2 620 €7 035 €---
1611 249 €3 781 €2 408 €7 467 €---
1711 474 €3 563 €2 190 €7 911 €---
1811 703 €3 337 €1 964 €8 367 €---
1911 937 €3 103 €1 730 €8 834 €---
2012 176 €2 862 €1 489 €9 314 €---
2112 420 €2 613 €1 240 €9 807 €---
2212 668 €2 355 €982 €10 313 €---
2312 921 €2 089 €716 €10 832 €---
2413 180 €1 814 €441 €11 365 €---
2513 443 €1 530 €157 €11 913 €---
TOTAL267 712 €184 733 €71 405 €82 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 755 €-6 420 €+8 175 €
2+1 755 €0 €+1 755 €
3+1 755 €0 €+1 755 €
4+1 755 €0 €+1 755 €
5+1 755 €0 €+1 755 €
6+1 755 €0 €+1 755 €
7+1 755 €0 €+1 755 €
8+1 755 €0 €+1 755 €
9+1 755 €0 €+1 755 €
10+1 755 €0 €+1 755 €
11+1 755 €0 €+1 755 €
12+1 755 €+1 741 €+14 €
13+1 755 €+1 861 €-106 €
14+1 755 €+1 984 €-229 €
15+1 755 €+2 111 €-356 €
16+1 755 €+2 240 €-485 €
17+1 755 €+2 373 €-618 €
18+1 755 €+2 510 €-755 €
19+1 755 €+2 650 €-895 €
20+1 755 €+2 794 €-1 039 €
21+1 755 €+2 942 €-1 187 €
22+1 755 €+3 094 €-1 339 €
23+1 755 €+3 250 €-1 495 €
24+1 755 €+3 410 €-1 655 €
25+1 755 €+3 574 €-1 819 €
Total+43 875 €+30 114 €+13 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →