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Maison à vendre

VilleGrandchamp (08)
Surface120
Coût Total153 520
Loyer Annuel8 358
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 575 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Bruno Gervais vous propose: Vous rêvez de rénover une belle maison de campagne ? Cette maison authentique offre un potentiel incroyable pour devenir une résidence principale chaleureuse.

Répartis sur deux étages, laissant place à votre imagination pour créer des espaces de vie conviviaux et confortables. Actuellement sans pièces aménagées, vous aurez l'opportunité de concevoir entièrement votre futur chez-vous selon vos goûts et besoins.

Bien que des travaux soient nécessaires, plomberie, chauffage et isolation pour redonner vie à cette belle maison, le jeu en vaut la chandelle pour ceux qui apprécient les projets de rénovation et souhaitent laisser libre cours à leur créativité.

Cette maison de campagne représente une opportunité rare de créer votre propre cocon n'attendez plus pour réaliser votre projet de vie.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Bruno Gervais mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 939837621, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Grandchamp
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08270
Coordonnées : 49.652903, 4.405451
Total : 153 520
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 79 000
Valeur du bien : 148 000
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.67€ - 7.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8358€/an
Fourchette totale : 560€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6721€ - 10393€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :758,8 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 056
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-22 056 (-24.2%)
Marge achat-revente :-62 464€ (-68.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 405,25
Coût de l'assurance :13 433,00
Taxe foncière : 835,81€/an
Soit par mois : 69,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie
Quantité: 120 m²
Raison: Plomberie à remettre aux normes pour le confort et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 000(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation toiture: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol (Chambres):4 800
    Parquet flottant: 40 m² × 120€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Salon):1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:9 600
    Réfection plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandchamp (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 358 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 328
Revenus locatifs : +8 358
Charges déductibles : -85 328
Résultat foncier Année 1 : -76 970(Déficit de 76 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 570
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 328 €/an
Revenus locatifs : +8 358
Charges déductibles : -6 328
Résultat foncier Années 2+ : 2 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55570.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 35885 3334 960-76 97521 400 €55 575 €55 575 €
28 5256 1994 8262 326--53 249 €
38 6966 0614 6872 635--50 614 €
48 8705 9184 5442 952--47 662 €
59 0475 7704 3973 277--44 384 €
69 2285 6174 2443 611--40 773 €
79 4135 4594 0863 953--36 820 €
89 6015 2963 9234 305--32 515 €
99 7935 1283 7554 665--27 850 €
109 9894 9543 5815 035--22 816 €
1110 1884 7743 4015 414--17 401 €
1210 3924 5883 2155 804---
1310 6004 3963 0236 204---
1410 8124 1982 8256 614---
1511 0283 9932 6207 035---
1611 2493 7812 4087 467---
1711 4743 5632 1907 911---
1811 7033 3371 9648 367---
1911 9373 1031 7308 834---
2012 1762 8621 4899 314---
2112 4202 6131 2409 807---
2212 6682 35598210 313---
2312 9212 08971610 832---
2413 1801 81444111 365---
2513 4431 53015711 913---
TOTAL267 712184 73371 40582 97921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 979
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 755-6 420+8 175
2+1 7550+1 755
3+1 7550+1 755
4+1 7550+1 755
5+1 7550+1 755
6+1 7550+1 755
7+1 7550+1 755
8+1 7550+1 755
9+1 7550+1 755
10+1 7550+1 755
11+1 7550+1 755
12+1 755+1 741+14
13+1 755+1 861-106
14+1 755+1 984-229
15+1 755+2 111-356
16+1 755+2 240-485
17+1 755+2 373-618
18+1 755+2 510-755
19+1 755+2 650-895
20+1 755+2 794-1 039
21+1 755+2 942-1 187
22+1 755+3 094-1 339
23+1 755+3 250-1 495
24+1 755+3 410-1 655
25+1 755+3 574-1 819
Total+43 875+30 114+13 761
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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