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Appartement 3 pièces 59 m²

VilleSaint-Étienne (42)
Surface59m²
Coût Total81 280€
Loyer Annuel6 263€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 762,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 59 m²

Situé en Centre-Ville de Saint-Etienne, sur le quartier de Tardy, tous commerces et transports en communs à proximité, nous vous proposons ce T3 à rafraîchir. Nous avons 1 cuisine séparée, 1 séjour, 2 chambres, 1 salle de bains, Wc. Double vitrage/Chauffage ind éléctrique. Charges mensuelles : 62 euros - Taxe Foncière : 939 euros En exclusivité chez SGI NEYRET Immobilier/Emmanuel DELAVAL 06/16/28/28/82 A visiter rapidement !!

Surface : 59 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 47 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/07/2023

Consommation énergie primaire : 264 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 114 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 960 € et 1 360 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.436325, 4.393416
Total : 81 280€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 32 680€
Valeur du bien : 77 680€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6263€/an
Fourchette totale : 387€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 4645€ - 8444€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :1059 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 750 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-28 750€ (-39.0%)
Marge achat-revente :-7 530€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :397,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :32,51€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 430,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 063,06€
Coût de l'assurance :9 753,60€
Taxe foncière : 939,00€/an
Soit par mois : 78,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 62,00€/mois
Soit par an : 744,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 521,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour des revêtements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 680 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 280 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 393 €
Revenus locatifs : +6 263 €
Charges déductibles : -37 393 €
Résultat foncier Année 1 : -31 130 €(Déficit de 31 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 713 €/an
Revenus locatifs : +6 263 €
Charges déductibles : -4 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 550 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9729.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 263 €37 395 €2 642 €-31 132 €21 400 €9 732 €9 732 €
26 388 €4 644 €2 571 €1 744 €--7 988 €
36 516 €4 571 €2 497 €1 946 €--6 043 €
46 646 €4 495 €2 421 €2 152 €--3 891 €
56 779 €4 416 €2 343 €2 363 €--1 527 €
66 915 €4 335 €2 262 €2 580 €---
77 053 €4 251 €2 178 €2 802 €---
87 194 €4 164 €2 091 €3 030 €---
97 338 €4 075 €2 001 €3 264 €---
107 485 €3 982 €1 909 €3 503 €---
117 635 €3 886 €1 813 €3 748 €---
127 787 €3 787 €1 714 €4 000 €---
137 943 €3 685 €1 612 €4 258 €---
148 102 €3 580 €1 506 €4 522 €---
158 264 €3 470 €1 397 €4 794 €---
168 429 €3 358 €1 284 €5 072 €---
178 598 €3 241 €1 168 €5 357 €---
188 770 €3 121 €1 048 €5 649 €---
198 945 €2 996 €923 €5 949 €---
209 124 €2 868 €794 €6 256 €---
219 307 €2 735 €662 €6 572 €---
229 493 €2 597 €524 €6 895 €---
239 683 €2 455 €382 €7 227 €---
249 876 €2 309 €236 €7 567 €---
2510 074 €2 157 €84 €7 917 €---
TOTAL200 607 €122 572 €38 063 €78 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 315 €-6 420 €+7 735 €
2+1 315 €0 €+1 315 €
3+1 315 €0 €+1 315 €
4+1 315 €0 €+1 315 €
5+1 315 €0 €+1 315 €
6+1 315 €+316 €+999 €
7+1 315 €+841 €+474 €
8+1 315 €+909 €+406 €
9+1 315 €+979 €+336 €
10+1 315 €+1 051 €+264 €
11+1 315 €+1 125 €+190 €
12+1 315 €+1 200 €+115 €
13+1 315 €+1 277 €+38 €
14+1 315 €+1 357 €-42 €
15+1 315 €+1 438 €-123 €
16+1 315 €+1 521 €-206 €
17+1 315 €+1 607 €-292 €
18+1 315 €+1 695 €-380 €
19+1 315 €+1 785 €-470 €
20+1 315 €+1 877 €-562 €
21+1 315 €+1 972 €-657 €
22+1 315 €+2 069 €-754 €
23+1 315 €+2 168 €-853 €
24+1 315 €+2 270 €-955 €
25+1 315 €+2 375 €-1 060 €
Total+32 875 €+23 410 €+9 465 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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