Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison 7 pièces 115 m² Auzon (43390) - Superimmo

Bien expiré
VilleAuzon (43)
Surface115m²
Coût Total137 860€
Loyer Annuel9 756€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 756,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette grande maison de village nichée au cœur du bourg médiéval d’Auzon, dans un environnement calme tout en restant proche des commodités. Elle constitue une excellente opportunité pour accueillir une grande famille, créer une résidence secondaire pleine de charme ou réaliser un projet locatif. Agencement du bien Rez-de-chaussée Entrée Petit salon Spacieuse pièce de vie Cuisine attenante Cave en sous-sol 1er étage Deux chambres Salle de bain avec WC 2ᵉ étage Deux chambres supplémentaires Salle de bain avec WC Des combles aménageables viennent compléter l’ensemble, offrant un beau potentiel d’agrandissement ou de stockage. Travaux à prévoir Remplacement des menuiseries (actuellement en simple vitrage) Amélioration de l’isolation Révision de la couverture Informations techniques Chauffage central au fioul Assainissement tout-à-l’égout Les atouts Maison spacieuse et lumineuse Cadre médiéval authentique Parfaite pour résidence principale, secondaire ou investissement locatifAfficher plus

Ville : Auzon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43390
Coordonnées : 45.392540, 3.374890
Total : 137 860€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 130 900€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9756€/an
Fourchette totale : 609€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 7303€ - 13034€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :772,6 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 848 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-1 848€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-49 012€ (-55.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,46€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 709,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 778,30€
Coût de l'assurance :10 339,50€
Taxe foncière : 975,65€/an
Soit par mois : 81,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de remplacer le chauffage au fioul
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Amélioration de l'isolation
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée
Quantité: surface de 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour l'isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Peinture et petits travaux cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auzon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 756 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 860 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 780 €
Revenus locatifs : +9 756 €
Charges déductibles : -49 780 €
Résultat foncier Année 1 : -40 023 €(Déficit de 40 023 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 880 €/an
Revenus locatifs : +9 756 €
Charges déductibles : -5 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18623.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 756 €49 784 €4 495 €-40 028 €21 400 €18 628 €18 628 €
29 952 €5 763 €4 374 €4 188 €--14 440 €
310 151 €5 638 €4 249 €4 512 €--9 927 €
410 354 €5 509 €4 120 €4 845 €--5 083 €
510 561 €5 376 €3 986 €5 185 €---
610 772 €5 238 €3 848 €5 534 €---
710 987 €5 095 €3 706 €5 892 €---
811 207 €4 948 €3 558 €6 260 €---
911 431 €4 795 €3 406 €6 636 €---
1011 660 €4 638 €3 249 €7 022 €---
1111 893 €4 475 €3 086 €7 418 €---
1212 131 €4 307 €2 918 €7 824 €---
1312 374 €4 133 €2 744 €8 241 €---
1412 621 €3 953 €2 564 €8 668 €---
1512 873 €3 768 €2 379 €9 106 €---
1613 131 €3 576 €2 187 €9 555 €---
1713 394 €3 378 €1 988 €10 016 €---
1813 661 €3 173 €1 783 €10 489 €---
1913 935 €2 961 €1 572 €10 974 €---
2014 213 €2 742 €1 353 €11 471 €---
2114 498 €2 516 €1 126 €11 982 €---
2214 788 €2 282 €893 €12 506 €---
2315 083 €2 040 €651 €13 043 €---
2415 385 €1 790 €401 €13 595 €---
2515 693 €1 532 €143 €14 160 €---
TOTAL312 503 €143 409 €64 778 €169 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-6 420 €+8 469 €
2+2 049 €0 €+2 049 €
3+2 049 €0 €+2 049 €
4+2 049 €0 €+2 049 €
5+2 049 €+31 €+2 018 €
6+2 049 €+1 660 €+389 €
7+2 049 €+1 768 €+281 €
8+2 049 €+1 878 €+171 €
9+2 049 €+1 991 €+58 €
10+2 049 €+2 107 €-58 €
11+2 049 €+2 225 €-176 €
12+2 049 €+2 347 €-298 €
13+2 049 €+2 472 €-423 €
14+2 049 €+2 600 €-551 €
15+2 049 €+2 732 €-683 €
16+2 049 €+2 867 €-818 €
17+2 049 €+3 005 €-956 €
18+2 049 €+3 147 €-1 098 €
19+2 049 €+3 292 €-1 243 €
20+2 049 €+3 441 €-1 392 €
21+2 049 €+3 595 €-1 546 €
22+2 049 €+3 752 €-1 703 €
23+2 049 €+3 913 €-1 864 €
24+2 049 €+4 078 €-2 029 €
25+2 049 €+4 248 €-2 199 €
Total+51 225 €+50 728 €+497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →