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Maison ancienne a renover

Bien expiré
VilleLiez (85)
Surface81m²
Coût Total153 360€
Loyer Annuel8 347€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces

Exclusivite ! Cette maison ancienne située au coeur du marais comprend une cuisine, un salon, 3 chambres, une salle d'eau et des toilettes. Un terrain attenant de 110 m2. Et un terrain en face dans la rue de 1704 m2 avec de belles dépendances.

Ville : Liez
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.369460, -0.706130
Total : 153 360€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 65 880€
Valeur du bien : 146 880€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8347€/an
Fourchette totale : 566€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6796€ - 10252€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :46,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 803,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 771,66€
Coût de l'assurance :13 802,40€
Taxe foncière : 834,73€/an
Soit par mois : 69,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 880 €(813 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 080€
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 50€/m² = 4050€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Salle à manger:450€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Liez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 347 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 360 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 369 €
Revenus locatifs : +8 347 €
Charges déductibles : -72 369 €
Résultat foncier Année 1 : -64 022 €(Déficit de 64 022 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 622 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 489 €/an
Revenus locatifs : +8 347 €
Charges déductibles : -6 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42621.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 347 €72 374 €5 107 €-64 027 €21 400 €42 627 €42 627 €
28 514 €6 358 €4 971 €2 156 €--40 470 €
38 684 €6 217 €4 830 €2 467 €--38 003 €
48 858 €6 071 €4 685 €2 787 €--35 216 €
59 035 €5 921 €4 534 €3 115 €--32 102 €
69 216 €5 765 €4 378 €3 451 €--28 650 €
79 400 €5 604 €4 217 €3 796 €--24 854 €
89 588 €5 437 €4 050 €4 151 €--20 703 €
99 780 €5 265 €3 878 €4 515 €--16 188 €
109 976 €5 087 €3 700 €4 889 €--11 299 €
1110 175 €4 902 €3 516 €5 273 €--6 026 €
1210 379 €4 712 €3 325 €5 667 €---
1310 586 €4 515 €3 128 €6 072 €---
1410 798 €4 311 €2 924 €6 487 €---
1511 014 €4 100 €2 713 €6 914 €---
1611 234 €3 882 €2 495 €7 353 €---
1711 459 €3 656 €2 269 €7 803 €---
1811 688 €3 423 €2 036 €8 265 €---
1911 922 €3 182 €1 795 €8 740 €---
2012 160 €2 932 €1 545 €9 228 €---
2112 404 €2 674 €1 287 €9 729 €---
2212 652 €2 407 €1 020 €10 244 €---
2312 905 €2 131 €744 €10 773 €---
2413 163 €1 846 €459 €11 317 €---
2513 426 €1 551 €164 €11 876 €---
TOTAL267 365 €174 322 €73 772 €93 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 753 €-6 420 €+8 173 €
2+1 753 €0 €+1 753 €
3+1 753 €0 €+1 753 €
4+1 753 €0 €+1 753 €
5+1 753 €0 €+1 753 €
6+1 753 €0 €+1 753 €
7+1 753 €0 €+1 753 €
8+1 753 €0 €+1 753 €
9+1 753 €0 €+1 753 €
10+1 753 €0 €+1 753 €
11+1 753 €0 €+1 753 €
12+1 753 €+1 700 €+53 €
13+1 753 €+1 822 €-69 €
14+1 753 €+1 946 €-193 €
15+1 753 €+2 074 €-321 €
16+1 753 €+2 206 €-453 €
17+1 753 €+2 341 €-588 €
18+1 753 €+2 480 €-727 €
19+1 753 €+2 622 €-869 €
20+1 753 €+2 768 €-1 015 €
21+1 753 €+2 919 €-1 166 €
22+1 753 €+3 073 €-1 320 €
23+1 753 €+3 232 €-1 479 €
24+1 753 €+3 395 €-1 642 €
25+1 753 €+3 563 €-1 810 €
Total+43 825 €+29 721 €+14 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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