Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleCourneuve (93)
Surface98m²
Coût Total240 392€
Loyer Annuel19 861€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 141,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Gardien, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Toumani Keita vous propose: Bel appartement dans résidence de STANDING !!

Il se compose d'une entrée, d'un grand séjour, d'une grande cuisine avec son cellier, ainsi que d'un dégagement desservant un WC, l'appartement dispose également de deux salles d'eau l'une est équipée d'un WC, l'autre est à rénover, il comprend enfin 3 chambres dont une avec dressing à rénover, place de parking en sous sol.

COMMODITÉS & GARE DE LA COURNEUVE AUBERVILLIERS À 5MIN À PIED. avec accès rapide à Paris et à l'aéroport Charles-de-Gaulle. Le secteur bénéficie également de la proximité du tramway T1, des lignes de bus et des grands axes A1/A86. La future desserte du Grand Paris Express aux Six-Routes constitue par ailleurs un atout supplémentaire pour l'avenir

N'HÉSITEZ PAS JE SUIS DISPONIBLE 7/7 AVIS DE VALEUR OFFERT SUR VOTRE BIEN

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 210 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 300 euros par mois (soit 3600 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Toumani Keita mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de evry sous le numéro 880136320, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.921842, 2.385111
Total : 240 392€
Prix d'acquisition : 209 900€
Travaux : 13 700€
Valeur du bien : 223 600€
Frais de notaire : 16 792€
Coût estimé : 16 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1655€/mois
Loyer annuel estimé : 19861€/an
Fourchette totale : 1289€ - 2126€/mois
Fourchette annuelle : 15463€ - 25509€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 636,36 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :356 363 €
Prix d'achat :209 900 €
Décote à l'achat :-146 463€ (-41.1%)
Marge achat-revente :115 971€ (32.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :96,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 293,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 714,71€
Coût de l'assurance :28 847,04€
Taxe foncière : 1 986,08€/an
Soit par mois : 165,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 655,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 758,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain, incluant remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 700 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine, salle de bain, parquet et peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 861 €/an
Calcul : 1 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 392 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 154 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 986 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 629 €
Revenus locatifs : +19 861 €
Charges déductibles : -28 629 €
Résultat foncier Année 1 : -8 768 €(Déficit de 8 768 €)
Imputable sur revenu global : 8 768 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 929 €/an
Revenus locatifs : +19 861 €
Charges déductibles : -14 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 932 €/an
Prix d'achat du bien : 209 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 435 €(65% de 209 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 961 €/an
Calcul : 136 435 € × 3,636% = 4 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 861 €28 637 €8 197 €-8 776 €8 776 €--
220 258 €14 720 €7 980 €5 538 €---
320 663 €14 497 €7 757 €6 167 €---
421 076 €14 265 €7 525 €6 811 €---
521 498 €14 025 €7 285 €7 473 €---
621 928 €13 777 €7 037 €8 151 €---
722 366 €13 520 €6 780 €8 846 €---
822 814 €13 255 €6 515 €9 559 €---
923 270 €12 979 €6 239 €10 291 €---
1023 735 €12 695 €5 955 €11 041 €---
1124 210 €12 400 €5 660 €11 810 €---
1224 694 €12 095 €5 355 €12 600 €---
1325 188 €11 779 €5 039 €13 409 €---
1425 692 €11 452 €4 712 €14 240 €---
1526 206 €11 114 €4 374 €15 092 €---
1626 730 €10 764 €4 024 €15 966 €---
1727 265 €10 401 €3 661 €16 863 €---
1827 810 €10 026 €3 286 €17 784 €---
1928 366 €9 638 €2 898 €18 728 €---
2028 933 €9 236 €2 496 €19 698 €---
2129 512 €8 820 €2 080 €20 692 €---
2230 102 €8 389 €1 649 €21 713 €---
2330 704 €7 944 €1 204 €22 761 €---
2431 318 €7 482 €742 €23 836 €---
2531 945 €7 005 €265 €24 940 €---
TOTAL636 147 €300 914 €118 715 €335 233 €8 776 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 633 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 233 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 171 €-2 633 €+6 804 €
2+4 171 €+1 661 €+2 510 €
3+4 171 €+1 850 €+2 321 €
4+4 171 €+2 043 €+2 128 €
5+4 171 €+2 242 €+1 929 €
6+4 171 €+2 445 €+1 726 €
7+4 171 €+2 654 €+1 517 €
8+4 171 €+2 868 €+1 303 €
9+4 171 €+3 087 €+1 084 €
10+4 171 €+3 312 €+859 €
11+4 171 €+3 543 €+628 €
12+4 171 €+3 780 €+391 €
13+4 171 €+4 023 €+148 €
14+4 171 €+4 272 €-101 €
15+4 171 €+4 528 €-357 €
16+4 171 €+4 790 €-619 €
17+4 171 €+5 059 €-888 €
18+4 171 €+5 335 €-1 164 €
19+4 171 €+5 619 €-1 448 €
20+4 171 €+5 909 €-1 738 €
21+4 171 €+6 208 €-2 037 €
22+4 171 €+6 514 €-2 343 €
23+4 171 €+6 828 €-2 657 €
24+4 171 €+7 151 €-2 980 €
25+4 171 €+7 482 €-3 311 €
Total+104 275 €+100 570 €+3 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →