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Achat appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface125
Coût Total225 222
Loyer Annuel12 944
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-205
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 519,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 125 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1925, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Parquet, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour, Interphone

Nouveauté Bo-Mon Immobilier!! Nous vous proposons à la vente ce bel appartement situé en centre ville de Limoges, à proximité immédiate de la Place des Carmes. Ce bel appartement offre un cadre de vie agréable, parfait pour ceux qui recherchent le confort d'une maison tout en profitant des commodités de la ville. Les beaux parquets et les cheminées d'époque lui confère charme et caractère. Au rez de chaussée, une entrée acceuillante dessert une chambre ainsi qu'une buanderie. Au premier étage, vous serez séduit par le bel espace de vie comprenant le salon et la salle à manger lumineuse offrant un accès direct à la terrasse. Une cuisine équipée et aménagée ainsi que des toilettes completent ce niveau. Au deuxième étage, deux grandes chambres et une salle de bains moderne avec des toilettes composent l'espace nuit. Double vitrage PVC, chauffage gaz avec chaudière récente. Possibilité de louer un garage à proximité. Cet appartement qui allie charme et emplacement idéal est à visiter rapidement. Pour infos et visites contactez Jean-Baptiste ou par mail Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.832870, 1.254920
Total : 225 222
Prix d'acquisition : 189 900
Travaux : 20 130
Valeur du bien : 210 030
Frais de notaire : 15 192
Coût estimé : 15 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1079€/mois
Loyer annuel estimé : 12944€/an
Fourchette totale : 860€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 10317€ - 16241€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 222
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :67,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 175,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 262,20
Coût de l'assurance :20 269,98
Taxe foncière : 1 294,42€/an
Soit par mois : 107,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 078,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-205,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage gaz avec chaudière récente est conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 130(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Chambres - Électricité:450
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 150€/chambre × 3 = 450€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
  • Salle à manger - Peinture:480
    Peinture murs/plafonds salle à manger 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€
  • Couloir - Peinture:200
    Peinture murs/plafonds couloir 5 m²: 40€/m² × 5 = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 944 €/an
Calcul : 1 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 222 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 130
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 661
Revenus locatifs : +12 944
Charges déductibles : -29 661
Résultat foncier Année 1 : -16 717(Déficit de 16 717 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 531 €/an
Revenus locatifs : +12 944
Charges déductibles : -9 531
Résultat foncier Années 2+ : 3 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6016.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 94429 6687 433-16 72410 700 €6 024 €6 024 €
213 2039 3397 2343 864--2 161 €
313 4679 1347 0284 333---
413 7368 9216 8164 815---
514 0118 7016 5965 310---
614 2918 4746 3695 818---
714 5778 2396 1336 339---
814 8697 9965 8906 873---
915 1667 7445 6397 422---
1015 4707 4855 3797 985---
1115 7797 2165 1118 563---
1216 0946 9384 8339 156---
1316 4166 6514 5469 765---
1416 7456 3544 24910 390---
1517 0806 0473 94211 032---
1617 4215 7303 62511 691---
1717 7705 4023 29712 368---
1818 1255 0632 95713 062---
1918 4874 7122 60713 776---
2018 8574 3492 24414 508---
2119 2343 9741 86915 260---
2219 6193 5861 48116 033---
2320 0113 1861 08016 826---
2420 4122 77166617 640---
2520 8202 34323818 477---
TOTAL414 606180 023107 262234 58410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 584
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 944 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 718-3 210+5 928
2+2 7180+2 718
3+2 718+652+2 066
4+2 718+1 445+1 273
5+2 718+1 593+1 125
6+2 718+1 745+973
7+2 718+1 902+816
8+2 718+2 062+656
9+2 718+2 227+491
10+2 718+2 395+323
11+2 718+2 569+149
12+2 718+2 747-29
13+2 718+2 930-212
14+2 718+3 117-399
15+2 718+3 310-592
16+2 718+3 507-789
17+2 718+3 710-992
18+2 718+3 919-1 201
19+2 718+4 133-1 415
20+2 718+4 352-1 634
21+2 718+4 578-1 860
22+2 718+4 810-2 092
23+2 718+5 048-2 330
24+2 718+5 292-2 574
25+2 718+5 543-2 825
Total+67 950+70 375+-2 425
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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