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Maison à rénover

VilleBailleau-le-Pin (28)
Surface88.75m²
Coût Total125 225€
Loyer Annuel9 568€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 88.75 m²
Prix au m² : 788,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

Votre agence MGN immobilier vous propose à la vente cette ancienne maison de passage à niveau à rénover sur la commune de Bailleau Le Pin . Elle se compose d'une entrée sur véranda, une cuisine indépendante, un salon/séjour , une buanderie, une chambre, une salle d'eau, un WC. A l'étage: deux chambres. Un garage, cour et jardin à l'arrière de la maison . Le tout sur un terrain de 355 m2. Spéciale investisseur ou première acquisition !! Pour tous renseignements et visites veuillez contacter votre agence au 02.34.42.54.19 (7.69 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Elodie MENARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 839292489 - CHARTRES. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/67268.pdf

Ville : Bailleau-le-Pin
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.357212, 1.330597
Total : 125 225€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 49 625€
Valeur du bien : 119 625€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.75m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9568€/an
Fourchette totale : 642€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 7699€ - 11889€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 143,61 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 245 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-120 245€ (-63.2%)
Marge achat-revente :65 020€ (34.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 225€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 663,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 846,76€
Coût de l'assurance :10 957,19€
Taxe foncière : 956,76€/an
Soit par mois : 79,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 797,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88.75 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 88.75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et baignoire, nouveau lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 625 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 825€
    Isolation combles: 88.75 m² × 60€/m² = 5325€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Peinture salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bailleau-le-Pin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 125€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 568 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 225 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 625 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 348 €
Revenus locatifs : +9 568 €
Charges déductibles : -55 348 €
Résultat foncier Année 1 : -45 780 €(Déficit de 45 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 723 €/an
Revenus locatifs : +9 568 €
Charges déductibles : -5 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24380.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 568 €55 352 €4 332 €-45 784 €21 400 €24 384 €24 384 €
29 759 €5 614 €4 219 €4 145 €--20 239 €
39 954 €5 496 €4 101 €4 458 €--15 781 €
410 153 €5 374 €3 979 €4 779 €--11 002 €
510 356 €5 248 €3 853 €5 108 €--5 894 €
610 563 €5 118 €3 723 €5 446 €--449 €
710 775 €4 983 €3 588 €5 792 €---
810 990 €4 843 €3 448 €6 147 €---
911 210 €4 698 €3 303 €6 512 €---
1011 434 €4 548 €3 153 €6 887 €---
1111 663 €4 392 €2 997 €7 271 €---
1211 896 €4 231 €2 836 €7 665 €---
1312 134 €4 065 €2 669 €8 069 €---
1412 377 €3 892 €2 497 €8 485 €---
1512 624 €3 713 €2 318 €8 911 €---
1612 877 €3 528 €2 133 €9 349 €---
1713 134 €3 336 €1 941 €9 798 €---
1813 397 €3 138 €1 743 €10 259 €---
1913 665 €2 932 €1 537 €10 733 €---
2013 938 €2 719 €1 324 €11 219 €---
2114 217 €2 499 €1 104 €11 718 €---
2214 501 €2 271 €876 €12 231 €---
2314 791 €2 034 €639 €12 757 €---
2415 087 €1 789 €394 €13 298 €---
2515 389 €1 536 €141 €13 853 €---
TOTAL306 453 €147 348 €62 847 €159 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 009 €-6 420 €+8 429 €
2+2 009 €0 €+2 009 €
3+2 009 €0 €+2 009 €
4+2 009 €0 €+2 009 €
5+2 009 €0 €+2 009 €
6+2 009 €0 €+2 009 €
7+2 009 €+1 603 €+406 €
8+2 009 €+1 844 €+165 €
9+2 009 €+1 954 €+55 €
10+2 009 €+2 066 €-57 €
11+2 009 €+2 181 €-172 €
12+2 009 €+2 299 €-290 €
13+2 009 €+2 421 €-412 €
14+2 009 €+2 545 €-536 €
15+2 009 €+2 673 €-664 €
16+2 009 €+2 805 €-796 €
17+2 009 €+2 939 €-930 €
18+2 009 €+3 078 €-1 069 €
19+2 009 €+3 220 €-1 211 €
20+2 009 €+3 366 €-1 357 €
21+2 009 €+3 515 €-1 506 €
22+2 009 €+3 669 €-1 660 €
23+2 009 €+3 827 €-1 818 €
24+2 009 €+3 989 €-1 980 €
25+2 009 €+4 156 €-2 147 €
Total+50 225 €+47 731 €+2 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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