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Maison - 4 pièce(s) - 77 m²

VilleSaint-Jacut-les-Pins (56)
Surface77
Coût Total94 800
Loyer Annuel7 350
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 084,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située en plein centre bourg de Saint-Jacut-les-Pins, à seulement quelques pas des commerces et services de proximité, à 15 minutes de Redon et de sa gare TGV.Cette jolie maison en pierre d'environ 77 m² vous séduira par son authenticité et sa situation idéaleElle se compose au rez-de-chaussée d'un séjour chaleureux avec insert, d'une cuisine équipée, d'une chambre confortable, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant.À l'étage, un palier dessert deux grandes chambres ainsi qu'un espace avec lavabo, offrant la possibilité d'aménager une seconde salle d'eau.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 83 500 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Corentin LE GLAND - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Vannes sous le numéro 907 880 306

Surface terrain : 274 m².

Ville : Saint-Jacut-les-Pins
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Total : 94 800
Prix d'acquisition : 83 500
Travaux : 4 620
Valeur du bien : 88 120
Frais de notaire : 6 680
Coût estimé : 6 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7350€/an
Fourchette totale : 489€ - 767€/mois
Fourchette annuelle : 5869€ - 9204€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 272,5 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 983
Prix d'achat :83 500
Décote à l'achat :-14 483 (-14.8%)
Marge achat-revente :3 183€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 489,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 093,39
Coût de l'assurance :8 058,00
Taxe foncière : 734,99€/an
Soit par mois : 61,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche, lavabo, WC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 620(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 620
    Isolation toiture/combles: 77 m² × 60€/m² = 4620€ (prix moyen 60€/m² incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 350 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 737
Revenus locatifs : +7 350
Charges déductibles : -8 737
Résultat foncier Année 1 : -1 387(Déficit de 1 387 €)
Imputable sur revenu global : 1 387
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 117 €/an
Revenus locatifs : +7 350
Charges déductibles : -4 117
Résultat foncier Années 2+ : 3 233 €/an
Prix d'achat du bien : 83 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 275(65% de 83 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 974 €/an
Calcul : 54 275 € × 3,636% = 1 974
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 3508 7403 063-1 3901 390 €--
27 4974 0372 9803 460---
37 6473 9522 8953 695---
47 8003 8642 8063 936---
57 9563 7722 7154 183---
68 1153 6782 6214 437---
78 2773 5812 5234 697---
88 4433 4802 4234 963---
98 6123 3762 3195 236---
108 7843 2682 2115 515---
118 9593 1572 1005 802---
129 1393 0431 9856 096---
139 3212 9241 8676 397---
149 5082 8021 7446 706---
159 6982 6751 6187 023---
169 8922 5441 4877 348---
1710 0902 4091 3527 680---
1810 2922 2701 2138 022---
1910 4972 1261 0688 372---
2010 7071 9779198 731---
2110 9221 8237669 099---
2211 1401 6646079 476---
2311 3631 5004429 863---
2411 5901 33027310 260---
2511 8221 1549710 667---
TOTAL235 41975 14644 093160 2731 390Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 417
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 273
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 543-417+1 960
2+1 543+1 038+505
3+1 543+1 108+435
4+1 543+1 181+362
5+1 543+1 255+288
6+1 543+1 331+212
7+1 543+1 409+134
8+1 543+1 489+54
9+1 543+1 571-28
10+1 543+1 655-112
11+1 543+1 741-198
12+1 543+1 829-286
13+1 543+1 919-376
14+1 543+2 012-469
15+1 543+2 107-564
16+1 543+2 204-661
17+1 543+2 304-761
18+1 543+2 407-864
19+1 543+2 512-969
20+1 543+2 619-1 076
21+1 543+2 730-1 187
22+1 543+2 843-1 300
23+1 543+2 959-1 416
24+1 543+3 078-1 535
25+1 543+3 200-1 657
Total+38 575+48 082+-9 507
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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