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Maison 4 pièces 52 m²

VilleSaint-Paul-en-Gâtine (79)
Surface52m²
Coût Total75 266€
Loyer Annuel4 753€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 450 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 720,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 52 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL Office Notarial de SECONDIGNY vous proposent : Maison de ville / village à vendre - ST PAUL EN GATINE (79240)

Maison comprenant :

  • au rez-de-chaussée : cuisine, salon, salle d'eau/WC,
  • à l'étage : deux chambres. Cave, une dépendance, un garage, toits. Cour et jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL Office Notarial de SECONDIGNY - Notaires à Secondigny - N° SIRET : 82188329500015

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Surface : 52 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/04/2025

Ville : Saint-Paul-en-Gâtine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79240
Coordonnées : 46.633190, -0.616425
Total : 75 266€
Prix d'acquisition : 37 450€
Travaux : 34 820€
Valeur du bien : 72 270€
Frais de notaire : 2 996€
Coût estimé : 2 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 396€/mois
Loyer annuel estimé : 4753€/an
Fourchette totale : 293€ - 535€/mois
Fourchette annuelle : 3521€ - 6415€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :895,3 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :46 555 €
Prix d'achat :37 450 €
Décote à l'achat :-9 105€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-28 711€ (-61.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 266€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :368,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :30,11€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 398,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 246,73€
Coût de l'assurance :9 031,92€
Taxe foncière : 475,26€/an
Soit par mois : 39,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 396,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 438,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 52 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 820 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 120€
    Isolation toiture/combles: 52 m² × 60€/m² = 3120€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 200€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Paul-en-Gâtine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 753 €/an
Calcul : 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 266 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 101 €
Revenus locatifs : +4 753 €
Charges déductibles : -38 101 €
Résultat foncier Année 1 : -33 348 €(Déficit de 33 348 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 948 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 281 €/an
Revenus locatifs : +4 753 €
Charges déductibles : -3 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11948.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 343 €(65% de 37 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 885 €/an
Calcul : 24 343 € × 3,636% = 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 753 €38 103 €2 447 €-33 351 €21 400 €11 951 €11 951 €
24 848 €3 217 €2 381 €1 630 €--10 320 €
34 945 €3 149 €2 313 €1 796 €--8 525 €
45 044 €3 079 €2 242 €1 965 €--6 560 €
55 144 €3 006 €2 169 €2 138 €--4 421 €
65 247 €2 931 €2 094 €2 317 €--2 105 €
75 352 €2 853 €2 017 €2 499 €---
85 459 €2 773 €1 936 €2 686 €---
95 568 €2 690 €1 853 €2 879 €---
105 680 €2 604 €1 768 €3 076 €---
115 793 €2 515 €1 679 €3 278 €---
125 909 €2 424 €1 587 €3 485 €---
136 028 €2 329 €1 493 €3 698 €---
146 148 €2 231 €1 395 €3 917 €---
156 271 €2 130 €1 294 €4 141 €---
166 396 €2 026 €1 189 €4 370 €---
176 524 €1 918 €1 082 €4 606 €---
186 655 €1 807 €970 €4 848 €---
196 788 €1 691 €855 €5 097 €---
206 924 €1 572 €736 €5 351 €---
217 062 €1 449 €613 €5 613 €---
227 203 €1 322 €485 €5 881 €---
237 347 €1 191 €354 €6 157 €---
247 494 €1 055 €218 €6 440 €---
257 644 €914 €78 €6 730 €---
TOTAL152 229 €90 980 €35 247 €61 248 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 248 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+998 €-6 420 €+7 418 €
2+998 €0 €+998 €
3+998 €0 €+998 €
4+998 €0 €+998 €
5+998 €0 €+998 €
6+998 €0 €+998 €
7+998 €+118 €+880 €
8+998 €+806 €+192 €
9+998 €+864 €+134 €
10+998 €+923 €+75 €
11+998 €+983 €+15 €
12+998 €+1 046 €-48 €
13+998 €+1 109 €-111 €
14+998 €+1 175 €-177 €
15+998 €+1 242 €-244 €
16+998 €+1 311 €-313 €
17+998 €+1 382 €-384 €
18+998 €+1 454 €-456 €
19+998 €+1 529 €-531 €
20+998 €+1 605 €-607 €
21+998 €+1 684 €-686 €
22+998 €+1 764 €-766 €
23+998 €+1 847 €-849 €
24+998 €+1 932 €-934 €
25+998 €+2 019 €-1 021 €
Total+24 950 €+18 374 €+6 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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