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Maison à finir avec hangar et parc ( +puits)

Bien expiré
VilleValence-sur-Baïse (32)
Surface100
Coût Total141 800
Loyer Annuel8 737
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Nouveauté Ledil Murielle Riera sur une parcelle totale de presque 800m2 !!!!!!!! Situé à seulement quelques minutes des commerces de Valence-sur-Baïse, dans un environnement calme, agréable et non isolé, cet ensemble immobilier offre une opportunité rare pour un projet d'aménagement ou de rénovation de grande ampleur. La propriété se compose :- D'une maison d'habitation dont la restauration a déjà débuté : les quatre murs et la toiture sont en bon état, ce qui constitue une base saine et solide pour poursuivre les travaux selon vos envies.- D'une seconde maison attenante, idéale pour agrandir l'espace de vie, créer un gîte ou accueillir un projet familial.- D'un hangar ouvert de 140 m², parfait pour du stockage, un atelier ou une activité professionnelle.- D'un grand jardin avec un puits, un véritable atout pour aménager un bel extérieur. Un lieu plein de charme, offrant un beau potentiel pour qui souhaite rénover et personnaliser un ensemble immobilier aux portes de toutes les commodités. Contactez-moi avec plaisir au 06 64 12 35 95.

Annonce rédigée et publiée par un agent mandataire. Référence de l'annonce : M_8968 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site de Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://ledil.immo/honoraires

Ville : Valence-sur-Baïse
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32310
Coordonnées : 43.881825, 0.376943
Total : 141 800
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 77 000
Valeur du bien : 137 000
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8737€/an
Fourchette totale : 575€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 6901€ - 11061€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 758,42
Coût de l'assurance :12 407,50
Taxe foncière : 873,71€/an
Soit par mois : 72,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 728,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 100 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 000(770 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 000
    Isolation des combles: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:8 000
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 000
    Mise aux normes plomberie: 100 m² × 20€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence-sur-Baïse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 737 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 800 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 874 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 059
Revenus locatifs : +8 737
Charges déductibles : -83 059
Résultat foncier Année 1 : -74 322(Déficit de 74 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 922
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 059 €/an
Revenus locatifs : +8 737
Charges déductibles : -6 059
Résultat foncier Années 2+ : 2 678 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52922.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 73783 0644 694-74 32721 400 €52 927 €52 927 €
28 9125 9394 5692 973--49 954 €
39 0905 8094 4393 281--46 672 €
49 2725 6754 3053 597--43 075 €
59 4575 5364 1663 921--39 154 €
69 6465 3924 0224 254--34 900 €
79 8395 2443 8744 595--30 304 €
810 0365 0913 7214 945--25 359 €
910 2374 9323 5625 305--20 054 €
1010 4424 7683 3985 673--14 381 €
1110 6504 5993 2296 052--8 329 €
1210 8644 4233 0536 440---
1311 0814 2422 8726 839---
1411 3024 0552 6857 248---
1511 5283 8612 4917 668---
1611 7593 6602 2908 099---
1711 9943 4532 0838 541---
1812 2343 2391 8698 995---
1912 4793 0171 6479 462---
2012 7282 7881 4189 940---
2112 9832 5511 18110 432---
2213 2432 30693610 936---
2313 5072 05368311 454---
2413 7781 79142111 987---
2514 0531 52015012 533---
TOTAL279 852179 00967 758100 84421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 844
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 835-6 420+8 255
2+1 8350+1 835
3+1 8350+1 835
4+1 8350+1 835
5+1 8350+1 835
6+1 8350+1 835
7+1 8350+1 835
8+1 8350+1 835
9+1 8350+1 835
10+1 8350+1 835
11+1 8350+1 835
12+1 835+1 932-97
13+1 835+2 052-217
14+1 835+2 174-339
15+1 835+2 300-465
16+1 835+2 430-595
17+1 835+2 562-727
18+1 835+2 699-864
19+1 835+2 838-1 003
20+1 835+2 982-1 147
21+1 835+3 130-1 295
22+1 835+3 281-1 446
23+1 835+3 436-1 601
24+1 835+3 596-1 761
25+1 835+3 760-1 925
Total+45 875+32 752+13 123
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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