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Immeuble avec trois appartements et un bureau en Normandie

Bien expiré
VilleMortagne-au-Perche (61)
Surface257m²
Coût Total245 184€
Loyer Annuel29 825€
Rentabilité12.16%
Cashflow/mois+953€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 800 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 742,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 257 m², Cheminée, Chauffage électrique

Immeuble de rapport dans une commune disposant de toutes les commodités à seulement 15 kilomètres de Mortagne au Perche et à 20 kilomètres d'Alençon offrant sur plusieurs niveaux et 250 m²: au rez-de-chaussée, un commerce ou bureau de deux pièces avec un wc d'environ 35m² un premier appartement de 120 m² composé d'un séjour/salon, d'une cuisine, de trois chambres, d'une salle d'eau, d'un wc et d'un petit jardin privatif au premier étage, un second appartement de 60 m² qui se compose d'une pièce de vie, d’une cuisine, d’une chambre, d’une salle d'eau et d’un wc au deuxième étage, un troisième appartement disposant sur 43 m² d'un séjour avec cuisine ouverte, de deux chambres, d’une salle d'eau et d’un wc. Combles potentiellement aménageables. Immeuble équipé de Pac et ballons thermodynamiques. Idéal pour investisseur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mortagne-au-Perche
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61400
Coordonnées : 48.520690, 0.560370
Total : 245 184€
Prix d'acquisition : 190 800€
Travaux : 39 120€
Valeur du bien : 229 920€
Frais de notaire : 15 264€
Coût estimé : 15 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2485€/mois
Loyer annuel estimé : 29825€/an
Fourchette totale : 1890€ - 3269€/mois
Fourchette annuelle : 22675€ - 39229€/an
Rentabilité brute :12.16%
Fourchette de rentabilité :9.25% - 16.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 508,26 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :387 622 €
Prix d'achat :190 800 €
Décote à l'achat :-196 822€ (-50.8%)
Marge achat-revente :142 438€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 214,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :69,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 283,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 117,60€
Coût de l'assurance :20 840,64€
Taxe foncière : 2 982,47€/an
Soit par mois : 248,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 485,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 532,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :953,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 43 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon en bon état général, nécessite un léger rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du carrelage.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Entrée en état correct, nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 120 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre: 3000€.
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre: 1600€.
  • Chambres:9 300€
    Rénovation 3 chambres: 43 m² × 180€/m² = 7740€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité et menuiseries). Main d'œuvre: 1560€.
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 27 m² × 30€/m² = 810€, entretien parquet: 27 m² × 20€/m² = 540€. Main d'œuvre: 150€.
  • Entrée:720€
    Peinture entrée: 20 m² × 30€/m² = 600€. Main d'œuvre: 120€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mortagne-au-Perche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 825 €/an
Calcul : 2 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 184 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 166 €
Revenus locatifs : +29 825 €
Charges déductibles : -51 166 €
Résultat foncier Année 1 : -21 342 €(Déficit de 21 342 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 642 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 046 €/an
Revenus locatifs : +29 825 €
Charges déductibles : -12 046 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10641.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 020 €(65% de 190 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 510 €/an
Calcul : 124 020 € × 3,636% = 4 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 825 €51 174 €8 238 €-21 350 €10 700 €10 650 €10 650 €
230 421 €11 836 €8 019 €18 586 €---
331 030 €11 609 €7 793 €19 420 €---
431 650 €11 375 €7 559 €20 275 €---
532 283 €11 133 €7 317 €21 150 €---
632 929 €10 882 €7 066 €22 046 €---
733 587 €10 623 €6 807 €22 964 €---
834 259 €10 355 €6 539 €23 904 €---
934 944 €10 078 €6 261 €24 867 €---
1035 643 €9 791 €5 974 €25 853 €---
1136 356 €9 494 €5 678 €26 862 €---
1237 083 €9 186 €5 370 €27 897 €---
1337 825 €8 869 €5 053 €28 956 €---
1438 581 €8 540 €4 724 €30 041 €---
1539 353 €8 200 €4 384 €31 153 €---
1640 140 €7 848 €4 032 €32 292 €---
1740 943 €7 484 €3 668 €33 459 €---
1841 762 €7 107 €3 291 €34 654 €---
1942 597 €6 718 €2 902 €35 879 €---
2043 449 €6 315 €2 499 €37 134 €---
2144 318 €5 898 €2 082 €38 420 €---
2245 204 €5 466 €1 650 €39 738 €---
2346 108 €5 020 €1 204 €41 088 €---
2447 030 €4 559 €742 €42 472 €---
2547 971 €4 081 €265 €43 890 €---
TOTAL955 292 €253 640 €119 118 €701 653 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 701 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 825 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 263 €-3 210 €+9 473 €
2+6 263 €+2 381 €+3 882 €
3+6 263 €+5 826 €+437 €
4+6 263 €+6 083 €+180 €
5+6 263 €+6 345 €-82 €
6+6 263 €+6 614 €-351 €
7+6 263 €+6 889 €-626 €
8+6 263 €+7 171 €-908 €
9+6 263 €+7 460 €-1 197 €
10+6 263 €+7 756 €-1 493 €
11+6 263 €+8 059 €-1 796 €
12+6 263 €+8 369 €-2 106 €
13+6 263 €+8 687 €-2 424 €
14+6 263 €+9 012 €-2 749 €
15+6 263 €+9 346 €-3 083 €
16+6 263 €+9 688 €-3 425 €
17+6 263 €+10 038 €-3 775 €
18+6 263 €+10 396 €-4 133 €
19+6 263 €+10 764 €-4 501 €
20+6 263 €+11 140 €-4 877 €
21+6 263 €+11 526 €-5 263 €
22+6 263 €+11 921 €-5 658 €
23+6 263 €+12 326 €-6 063 €
24+6 263 €+12 742 €-6 479 €
25+6 263 €+13 167 €-6 904 €
Total+156 575 €+210 496 €+-53 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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