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3 pieces centre ville noisy le sec

VilleNoisy-le-Sec (93)
Surface56m²
Coût Total181 889€
Loyer Annuel11 338€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 139 990 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 2 499,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour 3 pièces Noisy-le-Sec centre ville 4e et dernier étage 2 chambre cuisine salle de bain balcon plus de photos et renseignements cave de 7 m2

Ville : Noisy-le-Sec
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93130
Coordonnées : 48.889295, 2.454845
Total : 181 889€
Prix d'acquisition : 139 990€
Travaux : 30 700€
Valeur du bien : 170 690€
Frais de notaire : 11 199€
Coût estimé : 11 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 16.87€/m²/mois
Fourchette : 13.69€ - 20.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11338€/an
Fourchette totale : 766€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 9197€ - 13977€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 371,71 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 816 €
Prix d'achat :139 990 €
Décote à l'achat :-48 826€ (-25.9%)
Marge achat-revente :6 927€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 889€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 939,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 600,24€
Coût de l'assurance :15 460,56€
Taxe foncière : 1 133,81€/an
Soit par mois : 94,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 185,00€/mois
Soit par an : 2 220,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 944,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 219,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 515 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et vérification des normes de plomberie et d'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 700 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€ = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 338 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 889 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 220 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 543 €
Revenus locatifs : +11 338 €
Charges déductibles : -40 543 €
Résultat foncier Année 1 : -29 205 €(Déficit de 29 205 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 805 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 843 €/an
Revenus locatifs : +11 338 €
Charges déductibles : -9 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7804.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 994 €(65% de 139 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 90 994 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 338 €40 549 €5 877 €-29 211 €21 400 €7 811 €7 811 €
211 565 €9 690 €5 718 €1 875 €--5 936 €
311 796 €9 526 €5 554 €2 270 €--3 665 €
412 032 €9 356 €5 384 €2 676 €--990 €
512 273 €9 181 €5 209 €3 091 €---
612 518 €9 000 €5 028 €3 518 €---
712 769 €8 813 €4 841 €3 955 €---
813 024 €8 620 €4 648 €4 404 €---
913 284 €8 421 €4 449 €4 864 €---
1013 550 €8 215 €4 242 €5 336 €---
1113 821 €8 002 €4 029 €5 820 €---
1214 098 €7 782 €3 809 €6 316 €---
1314 380 €7 554 €3 582 €6 825 €---
1414 667 €7 319 €3 347 €7 348 €---
1514 960 €7 076 €3 104 €7 884 €---
1615 260 €6 826 €2 853 €8 434 €---
1715 565 €6 567 €2 594 €8 998 €---
1815 876 €6 299 €2 327 €9 577 €---
1916 194 €6 022 €2 050 €10 171 €---
2016 518 €5 736 €1 764 €10 781 €---
2116 848 €5 441 €1 469 €11 407 €---
2217 185 €5 136 €1 164 €12 049 €---
2317 529 €4 821 €849 €12 708 €---
2417 879 €4 495 €523 €13 384 €---
2518 237 €4 159 €186 €14 078 €---
TOTAL363 164 €214 606 €84 600 €148 558 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 558 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 381 €-6 420 €+8 801 €
2+2 381 €0 €+2 381 €
3+2 381 €0 €+2 381 €
4+2 381 €0 €+2 381 €
5+2 381 €+631 €+1 750 €
6+2 381 €+1 055 €+1 326 €
7+2 381 €+1 187 €+1 194 €
8+2 381 €+1 321 €+1 060 €
9+2 381 €+1 459 €+922 €
10+2 381 €+1 601 €+780 €
11+2 381 €+1 746 €+635 €
12+2 381 €+1 895 €+486 €
13+2 381 €+2 048 €+333 €
14+2 381 €+2 204 €+177 €
15+2 381 €+2 365 €+16 €
16+2 381 €+2 530 €-149 €
17+2 381 €+2 699 €-318 €
18+2 381 €+2 873 €-492 €
19+2 381 €+3 051 €-670 €
20+2 381 €+3 234 €-853 €
21+2 381 €+3 422 €-1 041 €
22+2 381 €+3 615 €-1 234 €
23+2 381 €+3 812 €-1 431 €
24+2 381 €+4 015 €-1 634 €
25+2 381 €+4 223 €-1 842 €
Total+59 525 €+44 567 €+14 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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