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A vendre appartement t2/t3 loue dans le centre de martigues

VilleMartigues (13)
Surface55m²
Coût Total151 100€
Loyer Annuel11 606€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence Immo Forum vous propose un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble idéalement implanté au coeur du centre-ville de Martigues, quartier Jonquières. Vendu loué, ce bien se compose d'un hall d'entrée, d'un séjour avec cuisine ouverte de 29 m², d'une salle de bains avec WC, ainsi que d'une pièce supplémentaire pouvant être aménagée en dressing ou en bureau, selon vos besoins. Idéal pour un investissement locatif, l'appartement génère un loyer mensuel de 605 euros hors charges. Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-nous au [Coordonnées masquées]. Marjorie SAINTUMA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 798307203 - Aix-en-provence.

Ville : Martigues
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13500
Total : 151 100€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 44 180€
Valeur du bien : 143 180€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 17.58€/m²/mois
Fourchette : 14.09€ - 21.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11606€/an
Fourchette totale : 775€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 9300€ - 14484€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 659,44 €/m²
Basé sur :262 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :146 269 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-47 269€ (-32.3%)
Marge achat-revente :-4 831€ (-3.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 562,65€
Coût de l'assurance :13 221,25€
Taxe foncière : 1 160,59€/an
Soit par mois : 96,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 180 €(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 100€
    Parquet flottant: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres - Peinture:100€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 20€/m² = 100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martigues (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 137 €
Revenus locatifs : +11 606 €
Charges déductibles : -51 137 €
Résultat foncier Année 1 : -39 531 €(Déficit de 39 531 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 131 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 957 €/an
Revenus locatifs : +11 606 €
Charges déductibles : -6 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18130.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 606 €51 142 €5 272 €-39 536 €21 400 €18 136 €18 136 €
211 838 €6 824 €5 135 €5 014 €--13 122 €
312 075 €6 682 €4 992 €5 393 €--7 728 €
412 316 €6 534 €4 845 €5 782 €--1 946 €
512 563 €6 381 €4 692 €6 182 €---
612 814 €6 223 €4 533 €6 591 €---
713 070 €6 059 €4 369 €7 012 €---
813 332 €5 889 €4 199 €7 443 €---
913 598 €5 713 €4 023 €7 886 €---
1013 870 €5 530 €3 841 €8 340 €---
1114 148 €5 341 €3 652 €8 806 €---
1214 431 €5 146 €3 456 €9 285 €---
1314 719 €4 943 €3 253 €9 776 €---
1415 014 €4 733 €3 043 €10 281 €---
1515 314 €4 515 €2 826 €10 798 €---
1615 620 €4 290 €2 601 €11 330 €---
1715 932 €4 057 €2 367 €11 876 €---
1816 251 €3 815 €2 125 €12 436 €---
1916 576 €3 564 €1 875 €13 012 €---
2016 908 €3 305 €1 615 €13 603 €---
2117 246 €3 036 €1 347 €14 210 €---
2217 591 €2 758 €1 068 €14 833 €---
2317 943 €2 469 €780 €15 473 €---
2418 301 €2 171 €481 €16 131 €---
2518 667 €1 861 €172 €16 806 €---
TOTAL371 741 €162 979 €76 563 €208 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 437 €-6 420 €+8 857 €
2+2 437 €0 €+2 437 €
3+2 437 €0 €+2 437 €
4+2 437 €0 €+2 437 €
5+2 437 €+1 271 €+1 166 €
6+2 437 €+1 977 €+460 €
7+2 437 €+2 103 €+334 €
8+2 437 €+2 233 €+204 €
9+2 437 €+2 366 €+71 €
10+2 437 €+2 502 €-65 €
11+2 437 €+2 642 €-205 €
12+2 437 €+2 785 €-348 €
13+2 437 €+2 933 €-496 €
14+2 437 €+3 084 €-647 €
15+2 437 €+3 240 €-803 €
16+2 437 €+3 399 €-962 €
17+2 437 €+3 563 €-1 126 €
18+2 437 €+3 731 €-1 294 €
19+2 437 €+3 904 €-1 467 €
20+2 437 €+4 081 €-1 644 €
21+2 437 €+4 263 €-1 826 €
22+2 437 €+4 450 €-2 013 €
23+2 437 €+4 642 €-2 205 €
24+2 437 €+4 839 €-2 402 €
25+2 437 €+5 042 €-2 605 €
Total+60 925 €+62 629 €+-1 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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