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Appartement à vendre

VilleTarbes (65)
Surface90
Coût Total141 000
Loyer Annuel9 452
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Tarbes, à proximité du quartier de l'Arsenal, cet appartement T3 de 90 m², au 1er étage d'une petite copropriété bénévole de seulement 2 lots, sans charges de copropriété, saura vous séduire par ses volumes et ses prestations. Côté intérieur, vous découvrirez une cuisine aménagée et équipée, un spacieux séjour lumineux donnant accès à un balcon exposé plein sud, ainsi qu'un insert idéal pour profiter de chaleureuses soirées d'hiver. L'appartement dispose également de deux chambres, d'une salle de bains, de toilettes indépendantes et d'un cellier offrant un espace de rangement appréciable. Côté extérieur, vous bénéficierez d'un jardin privatif avec barbecue, parfait pour vos moments de détente en famille ou entre amis, ainsi que d'un carport permettant le stationnement d'un véhicule.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.242764, 0.079708
Total : 141 000
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 131 000
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9452€/an
Fourchette totale : 639€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7672€ - 11645€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 323,47 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 112
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :+5 888 (+4.9%)
Marge achat-revente :-21 888€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 745,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 310,32
Coût de l'assurance :12 337,50
Taxe foncière : 945,21€/an
Soit par mois : 78,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche/baignoire, lavabo, WC)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 000 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 284
Revenus locatifs : +9 452
Charges déductibles : -12 284
Résultat foncier Année 1 : -2 832(Déficit de 2 832 €)
Imputable sur revenu global : 2 832
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 284 €/an
Revenus locatifs : +9 452
Charges déductibles : -6 284
Résultat foncier Années 2+ : 3 168 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 45212 2884 850-2 8362 836 €--
29 6416 1614 7223 480---
39 8346 0294 5903 805---
410 0315 8934 4544 138---
510 2315 7514 3124 480---
610 4365 6054 1664 831---
710 6455 4534 0145 191---
810 8585 2963 8585 561---
911 0755 1343 6955 941---
1011 2964 9663 5276 331---
1111 5224 7913 3536 731---
1211 7534 6113 1727 141---
1311 9884 4242 9867 563---
1412 2274 2312 7927 996---
1512 4724 0312 5928 441---
1612 7213 8242 3858 898---
1712 9763 6092 1709 367---
1813 2353 3871 9489 848---
1913 5003 1571 71810 343---
2013 7702 9191 48010 851---
2114 0452 6721 23411 373---
2214 3262 41797811 909---
2314 6132 15371412 460---
2414 9051 87944013 026---
2515 2031 59615713 607---
TOTAL302 755112 27870 310190 4772 836Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 851
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 477
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 985-851+2 836
2+1 985+1 044+941
3+1 985+1 141+844
4+1 985+1 241+744
5+1 985+1 344+641
6+1 985+1 449+536
7+1 985+1 557+428
8+1 985+1 668+317
9+1 985+1 782+203
10+1 985+1 899+86
11+1 985+2 019-34
12+1 985+2 142-157
13+1 985+2 269-284
14+1 985+2 399-414
15+1 985+2 532-547
16+1 985+2 669-684
17+1 985+2 810-825
18+1 985+2 954-969
19+1 985+3 103-1 118
20+1 985+3 255-1 270
21+1 985+3 412-1 427
22+1 985+3 573-1 588
23+1 985+3 738-1 753
24+1 985+3 908-1 923
25+1 985+4 082-2 097
Total+49 625+57 143+-7 518
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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