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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDoué-la-Fontaine (49)
Surface150m²
Coût Total188 924€
Loyer Annuel14 494€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 800 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 652 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Située à 15mn de Doué la Fontaine cette maison saura vous séduire pour ses possibilités de logement d'une grande famille où pour un investssement locatif. Tout petit prix pour cette maison de bourg de 150m², immédiatement habitable, offrant un gros potentiel. Elle dispose de 4 chambres, d'un grenier aménageable, d'une grande dépendance de 65m², ainsi qu'une cave. Le tout sur un terrain de 550m² clos de murs. N'attendez plus pour venir la découvrir !

Ville : Doué-la-Fontaine
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49700
Coordonnées : 47.076090, -0.283767
Total : 188 924€
Prix d'acquisition : 97 800€
Travaux : 83 300€
Valeur du bien : 181 100€
Frais de notaire : 7 824€
Coût estimé : 7 824€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1208€/mois
Loyer annuel estimé : 14494€/an
Fourchette totale : 950€ - 1536€/mois
Fourchette annuelle : 11400€ - 18427€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :644,58 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 687 €
Prix d'achat :97 800 €
Décote à l'achat :+1 113€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-92 237€ (-95.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 728,14€
Coût de l'assurance :16 530,85€
Taxe foncière : 1 449,41€/an
Soit par mois : 120,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 207,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, peinture
Quantité: 55 m² (salon total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 300 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 500€
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 800€ = 15 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10 000€ = 10 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 100€
    Rafraîchissement salon: 55 m² × 20€/m² = 1 100€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + 10 prises × 150€ = 2 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 5 000€ = 5 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Doué-la-Fontaine (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 208 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 494 €/an
Calcul : 1 208 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 924 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 449 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 996 €
Revenus locatifs : +14 494 €
Charges déductibles : -91 996 €
Résultat foncier Année 1 : -77 502 €(Déficit de 77 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 696 €/an
Revenus locatifs : +14 494 €
Charges déductibles : -8 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56102.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 570 €(65% de 97 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 312 €/an
Calcul : 63 570 € × 3,636% = 2 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 494 €92 003 €6 592 €-77 509 €21 400 €56 109 €56 109 €
214 784 €8 531 €6 420 €6 253 €--49 855 €
315 080 €8 352 €6 242 €6 727 €--43 128 €
415 381 €8 168 €6 057 €7 213 €--35 915 €
515 689 €7 977 €5 866 €7 712 €--28 202 €
616 003 €7 779 €5 668 €8 224 €--19 979 €
716 323 €7 573 €5 463 €8 749 €--11 229 €
816 649 €7 361 €5 250 €9 288 €--1 941 €
916 982 €7 141 €5 030 €9 841 €---
1017 322 €6 913 €4 802 €10 409 €---
1117 668 €6 677 €4 566 €10 992 €---
1218 022 €6 432 €4 321 €11 590 €---
1318 382 €6 178 €4 068 €12 203 €---
1418 750 €5 916 €3 805 €12 834 €---
1519 125 €5 644 €3 533 €13 481 €---
1619 507 €5 362 €3 252 €14 145 €---
1719 897 €5 070 €2 960 €14 827 €---
1820 295 €4 768 €2 657 €15 527 €---
1920 701 €4 455 €2 344 €16 246 €---
2021 115 €4 131 €2 020 €16 985 €---
2121 537 €3 794 €1 684 €17 743 €---
2221 968 €3 446 €1 336 €18 522 €---
2322 408 €3 086 €975 €19 322 €---
2422 856 €2 712 €602 €20 143 €---
2523 313 €2 325 €215 €20 987 €---
TOTAL464 249 €231 794 €95 728 €232 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 044 €-6 420 €+9 464 €
2+3 044 €0 €+3 044 €
3+3 044 €0 €+3 044 €
4+3 044 €0 €+3 044 €
5+3 044 €0 €+3 044 €
6+3 044 €0 €+3 044 €
7+3 044 €0 €+3 044 €
8+3 044 €0 €+3 044 €
9+3 044 €+2 370 €+674 €
10+3 044 €+3 123 €-79 €
11+3 044 €+3 297 €-253 €
12+3 044 €+3 477 €-433 €
13+3 044 €+3 661 €-617 €
14+3 044 €+3 850 €-806 €
15+3 044 €+4 044 €-1 000 €
16+3 044 €+4 243 €-1 199 €
17+3 044 €+4 448 €-1 404 €
18+3 044 €+4 658 €-1 614 €
19+3 044 €+4 874 €-1 830 €
20+3 044 €+5 095 €-2 051 €
21+3 044 €+5 323 €-2 279 €
22+3 044 €+5 557 €-2 513 €
23+3 044 €+5 797 €-2 753 €
24+3 044 €+6 043 €-2 999 €
25+3 044 €+6 296 €-3 252 €
Total+76 100 €+69 736 €+6 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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