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Appartement 4 pièces

Bien expiré
VilleVillars (42)
Surface100m²
Coût Total164 700€
Loyer Annuel10 784€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 128 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 280 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces - Appartement spacieux, sans vis-à-vis et une très belle vue sur le bourg de Villars. À proximité des arrêts de bus et écoles. Petits commerces au pied de l’immeuble. L’appartement est composé d’une chambre parentale avec salle d’eau de plus de 14m2 ; 2 chambres de plus de 10m2 ; une belle pièce à vivre (salon +salle à manger) avec cuisine ouverte ; une salle de bain avec baignoire.

Agences s’abstenir, merci.

Ville : Villars
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42390
Coordonnées : 45.469320, 4.362510
Total : 164 700€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 26 460€
Valeur du bien : 154 460€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10784€/an
Fourchette totale : 683€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 8200€ - 14182€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 489,61€
Coût de l'assurance :14 411,25€
Taxe foncière : 1 078,40€/an
Soit par mois : 89,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif existant.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour le salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 460 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:420€
    Peinture cuisine: 12 m² × 35€/m² = 420€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 75€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture chambres: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:840€
    Peinture salon: 30 m² × 28€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 611 €
Revenus locatifs : +10 784 €
Charges déductibles : -33 611 €
Résultat foncier Année 1 : -22 827 €(Déficit de 22 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 151 €/an
Revenus locatifs : +10 784 €
Charges déductibles : -7 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1426.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 784 €33 616 €5 501 €-22 832 €21 400 €1 432 €1 432 €
211 000 €7 010 €5 355 €3 990 €---
311 220 €6 858 €5 203 €4 362 €---
411 444 €6 701 €5 047 €4 743 €---
511 673 €6 539 €4 884 €5 134 €---
611 906 €6 372 €4 717 €5 535 €---
712 145 €6 198 €4 543 €5 946 €---
812 387 €6 019 €4 364 €6 368 €---
912 635 €5 833 €4 179 €6 802 €---
1012 888 €5 642 €3 987 €7 246 €---
1113 146 €5 443 €3 788 €7 702 €---
1213 409 €5 238 €3 583 €8 171 €---
1313 677 €5 026 €3 371 €8 651 €---
1413 950 €4 806 €3 151 €9 144 €---
1514 229 €4 579 €2 924 €9 650 €---
1614 514 €4 344 €2 689 €10 170 €---
1714 804 €4 101 €2 446 €10 703 €---
1815 100 €3 850 €2 195 €11 251 €---
1915 402 €3 590 €1 935 €11 813 €---
2015 710 €3 321 €1 666 €12 390 €---
2116 024 €3 043 €1 388 €12 982 €---
2216 345 €2 755 €1 100 €13 590 €---
2316 672 €2 457 €803 €14 214 €---
2417 005 €2 150 €495 €14 856 €---
2517 345 €1 831 €177 €15 514 €---
TOTAL345 415 €147 321 €79 490 €198 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 265 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 265 €-6 420 €+8 685 €
2+2 265 €+767 €+1 498 €
3+2 265 €+1 308 €+957 €
4+2 265 €+1 423 €+842 €
5+2 265 €+1 540 €+725 €
6+2 265 €+1 660 €+605 €
7+2 265 €+1 784 €+481 €
8+2 265 €+1 911 €+354 €
9+2 265 €+2 041 €+224 €
10+2 265 €+2 174 €+91 €
11+2 265 €+2 311 €-46 €
12+2 265 €+2 451 €-186 €
13+2 265 €+2 595 €-330 €
14+2 265 €+2 743 €-478 €
15+2 265 €+2 895 €-630 €
16+2 265 €+3 051 €-786 €
17+2 265 €+3 211 €-946 €
18+2 265 €+3 375 €-1 110 €
19+2 265 €+3 544 €-1 279 €
20+2 265 €+3 717 €-1 452 €
21+2 265 €+3 895 €-1 630 €
22+2 265 €+4 077 €-1 812 €
23+2 265 €+4 264 €-1 999 €
24+2 265 €+4 457 €-2 192 €
25+2 265 €+4 654 €-2 389 €
Total+56 625 €+59 428 €+-2 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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