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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface39m²
Coût Total110 640€
Loyer Annuel7 882€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 743,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 cuisine rénover . 2 em et dernière étage charge 68€ par mois. Foncier 600€ à l'année. Vente sans clause suspensive.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.340290, 5.360880
Total : 110 640€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 37 200€
Valeur du bien : 105 200€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 16.84€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 21.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7882€/an
Fourchette totale : 522€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 6270€ - 9908€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 333,9 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 022 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+15 978€ (+30.7%)
Marge achat-revente :-58 618€ (-112.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 526,98€
Coût de l'assurance :9 681,00€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 68,00€/mois
Soit par an : 816,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 656,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé d'après photos manquantes - chambres nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 200 €(954 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 882 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 816 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 827 €
Revenus locatifs : +7 882 €
Charges déductibles : -42 827 €
Résultat foncier Année 1 : -34 945 €(Déficit de 34 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 627 €/an
Revenus locatifs : +7 882 €
Charges déductibles : -5 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 255 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13545.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 882 €42 831 €3 827 €-34 949 €21 400 €13 549 €13 549 €
28 039 €5 530 €3 727 €2 509 €--11 040 €
38 200 €5 427 €3 623 €2 774 €--8 266 €
48 364 €5 319 €3 516 €3 045 €--5 221 €
58 532 €5 208 €3 404 €3 324 €--1 897 €
68 702 €5 092 €3 289 €3 610 €---
78 876 €4 973 €3 170 €3 903 €---
89 054 €4 849 €3 046 €4 204 €---
99 235 €4 721 €2 918 €4 514 €---
109 420 €4 589 €2 785 €4 831 €---
119 608 €4 451 €2 648 €5 157 €---
129 800 €4 309 €2 506 €5 491 €---
139 996 €4 162 €2 359 €5 834 €---
1410 196 €4 009 €2 206 €6 187 €---
1510 400 €3 851 €2 048 €6 549 €---
1610 608 €3 688 €1 885 €6 920 €---
1710 820 €3 518 €1 715 €7 302 €---
1811 036 €3 343 €1 540 €7 693 €---
1911 257 €3 161 €1 358 €8 096 €---
2011 482 €2 973 €1 170 €8 509 €---
2111 712 €2 778 €975 €8 934 €---
2211 946 €2 577 €774 €9 369 €---
2312 185 €2 368 €565 €9 817 €---
2412 429 €2 152 €348 €10 277 €---
2512 677 €1 928 €124 €10 750 €---
TOTAL252 458 €137 808 €55 527 €114 650 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 650 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655 €-6 420 €+8 075 €
2+1 655 €0 €+1 655 €
3+1 655 €0 €+1 655 €
4+1 655 €0 €+1 655 €
5+1 655 €0 €+1 655 €
6+1 655 €+514 €+1 141 €
7+1 655 €+1 171 €+484 €
8+1 655 €+1 261 €+394 €
9+1 655 €+1 354 €+301 €
10+1 655 €+1 449 €+206 €
11+1 655 €+1 547 €+108 €
12+1 655 €+1 647 €+8 €
13+1 655 €+1 750 €-95 €
14+1 655 €+1 856 €-201 €
15+1 655 €+1 965 €-310 €
16+1 655 €+2 076 €-421 €
17+1 655 €+2 191 €-536 €
18+1 655 €+2 308 €-653 €
19+1 655 €+2 429 €-774 €
20+1 655 €+2 553 €-898 €
21+1 655 €+2 680 €-1 025 €
22+1 655 €+2 811 €-1 156 €
23+1 655 €+2 945 €-1 290 €
24+1 655 €+3 083 €-1 428 €
25+1 655 €+3 225 €-1 570 €
Total+41 375 €+34 395 €+6 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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