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Appartement 3 pièces au centre d'Ornans

VilleOrnans (25)
Surface100m²
Coût Total115 340€
Loyer Annuel10 597€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 980 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement de 100 m2 à rénover!

Situé au 1er étage d'un immeuble du 16ème siècle, en plein cœur d'Ornans, cet appartement de charme à rénover offre de beaux volumes, hauts plafonds, moulures et boiseries anciennes. Il comprend une cuisine fermée à aménager, un salon-séjour lumineux avec balcon exposé sud, deux chambres, un espace bureau ou dressing, une salle d'eau, ainsi qu'une cave. Petite copropriété calme. Fort potentiel après travaux. A deux pas des commerces et de la Loue. Pour toute question ou pour des visites, demandez Carole!

Ville : Ornans
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25290
Coordonnées : 47.104840, 6.149310
Total : 115 340€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 9 500€
Valeur du bien : 107 500€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10597€/an
Fourchette totale : 691€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8293€ - 13540€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 486,32 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 632 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-50 632€ (-34.1%)
Marge achat-revente :33 292€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 646,96€
Coût de l'assurance :10 092,25€
Taxe foncière : 1 059,69€/an
Soit par mois : 88,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 100 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir, sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 597 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 686 €
Revenus locatifs : +10 597 €
Charges déductibles : -14 686 €
Résultat foncier Année 1 : -4 089 €(Déficit de 4 089 €)
Imputable sur revenu global : 4 089 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 186 €/an
Revenus locatifs : +10 597 €
Charges déductibles : -5 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 411 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 597 €14 690 €3 726 €-4 093 €4 093 €--
210 809 €5 089 €3 626 €5 720 €---
311 025 €4 985 €3 522 €6 040 €---
411 246 €4 878 €3 414 €6 368 €---
511 470 €4 767 €3 303 €6 704 €---
611 700 €4 652 €3 188 €7 048 €---
711 934 €4 533 €3 070 €7 401 €---
812 173 €4 411 €2 947 €7 762 €---
912 416 €4 284 €2 821 €8 132 €---
1012 664 €4 154 €2 690 €8 511 €---
1112 918 €4 018 €2 555 €8 899 €---
1213 176 €3 879 €2 416 €9 297 €---
1313 439 €3 735 €2 271 €9 705 €---
1413 708 €3 586 €2 122 €10 122 €---
1513 982 €3 432 €1 968 €10 551 €---
1614 262 €3 273 €1 809 €10 989 €---
1714 547 €3 108 €1 645 €11 439 €---
1814 838 €2 939 €1 475 €11 900 €---
1915 135 €2 763 €1 300 €12 372 €---
2015 438 €2 582 €1 119 €12 856 €---
2115 746 €2 395 €931 €13 352 €---
2216 061 €2 201 €738 €13 860 €---
2316 383 €2 001 €538 €14 381 €---
2416 710 €1 795 €332 €14 915 €---
2517 044 €1 582 €118 €15 463 €---
TOTAL339 422 €99 732 €53 647 €239 691 €4 093 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 228 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 691 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-1 228 €+3 453 €
2+2 225 €+1 716 €+509 €
3+2 225 €+1 812 €+413 €
4+2 225 €+1 910 €+315 €
5+2 225 €+2 011 €+214 €
6+2 225 €+2 114 €+111 €
7+2 225 €+2 220 €+5 €
8+2 225 €+2 329 €-104 €
9+2 225 €+2 440 €-215 €
10+2 225 €+2 553 €-328 €
11+2 225 €+2 670 €-445 €
12+2 225 €+2 789 €-564 €
13+2 225 €+2 911 €-686 €
14+2 225 €+3 037 €-812 €
15+2 225 €+3 165 €-940 €
16+2 225 €+3 297 €-1 072 €
17+2 225 €+3 432 €-1 207 €
18+2 225 €+3 570 €-1 345 €
19+2 225 €+3 712 €-1 487 €
20+2 225 €+3 857 €-1 632 €
21+2 225 €+4 005 €-1 780 €
22+2 225 €+4 158 €-1 933 €
23+2 225 €+4 314 €-2 089 €
24+2 225 €+4 475 €-2 250 €
25+2 225 €+4 639 €-2 414 €
Total+55 625 €+71 907 €+-16 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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