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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCrespières (78)
Surface77m²
Coût Total232 360€
Loyer Annuel14 310€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 142,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 3 chambres, calme

Situé au coeur du village prisé de Crespières, dans une élégante copropriété du 18è siècle composée de seulement 4 lots, découvrez cet appartement plein de caractère d'environ 77 m².

Ce bien offre une agréable salle à manger, deux chambres confortables ainsi qu'une salle de bains. Son agencement sur deux niveaux lui confère un charme authentique et une belle sensation d'espace.

À l'extérieur, vous profiterez également d'une place de stationnement.

Alliant le cachet de l'ancien et le calme d'un environnement villageois recherché, cet appartement constitue une opportunité rare pour les amateurs de charme et d'authenticité.

À découvrir sans tarder ! Copropriété de 4 lots (Pas de procédure en cours).

Ville : Crespières
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78121
Coordonnées : 48.881894, 1.917279
Total : 232 360€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 54 160€
Valeur du bien : 219 160€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 15.49€/m²/mois
Fourchette : 12.30€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1192€/mois
Loyer annuel estimé : 14310€/an
Fourchette totale : 947€ - 1502€/mois
Fourchette annuelle : 11364€ - 18019€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 412,2 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :339 739 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-174 739€ (-51.4%)
Marge achat-revente :107 379€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 163,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 614,68€
Coût de l'assurance :20 331,50€
Taxe foncière : 1 430,98€/an
Soit par mois : 119,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 192,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 557 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 160 €(703 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 300€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1700€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Hall d'entrée - Peinture:720€
    Peinture murs/plafonds: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crespières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 310 €/an
Calcul : 1 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 431 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 435 €
Revenus locatifs : +14 310 €
Charges déductibles : -64 435 €
Résultat foncier Année 1 : -50 125 €(Déficit de 50 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 275 €/an
Revenus locatifs : +14 310 €
Charges déductibles : -10 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 035 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28725.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 310 €64 442 €8 038 €-50 133 €21 400 €28 733 €28 733 €
214 596 €10 072 €7 828 €4 524 €--24 208 €
314 888 €9 854 €7 610 €5 034 €--19 174 €
415 186 €9 628 €7 384 €5 558 €--13 617 €
515 489 €9 394 €7 150 €6 095 €--7 521 €
615 799 €9 152 €6 908 €6 647 €--874 €
716 115 €8 901 €6 657 €7 214 €---
816 437 €8 641 €6 397 €7 796 €---
916 766 €8 372 €6 128 €8 394 €---
1017 102 €8 094 €5 850 €9 008 €---
1117 444 €7 806 €5 561 €9 638 €---
1217 792 €7 507 €5 263 €10 286 €---
1318 148 €7 198 €4 953 €10 951 €---
1418 511 €6 877 €4 633 €11 634 €---
1518 882 €6 546 €4 301 €12 336 €---
1619 259 €6 202 €3 958 €13 057 €---
1719 644 €5 846 €3 602 €13 798 €---
1820 037 €5 478 €3 234 €14 559 €---
1920 438 €5 097 €2 852 €15 341 €---
2020 847 €4 701 €2 457 €16 145 €---
2121 264 €4 292 €2 048 €16 971 €---
2221 689 €3 869 €1 625 €17 820 €---
2322 123 €3 430 €1 186 €18 693 €---
2422 565 €2 976 €732 €19 589 €---
2523 016 €2 505 €261 €20 511 €---
TOTAL458 348 €226 881 €116 615 €231 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 005 €-6 420 €+9 425 €
2+3 005 €0 €+3 005 €
3+3 005 €0 €+3 005 €
4+3 005 €0 €+3 005 €
5+3 005 €0 €+3 005 €
6+3 005 €0 €+3 005 €
7+3 005 €+1 902 €+1 103 €
8+3 005 €+2 339 €+666 €
9+3 005 €+2 518 €+487 €
10+3 005 €+2 702 €+303 €
11+3 005 €+2 891 €+114 €
12+3 005 €+3 086 €-81 €
13+3 005 €+3 285 €-280 €
14+3 005 €+3 490 €-485 €
15+3 005 €+3 701 €-696 €
16+3 005 €+3 917 €-912 €
17+3 005 €+4 139 €-1 134 €
18+3 005 €+4 368 €-1 363 €
19+3 005 €+4 602 €-1 597 €
20+3 005 €+4 844 €-1 839 €
21+3 005 €+5 091 €-2 086 €
22+3 005 €+5 346 €-2 341 €
23+3 005 €+5 608 €-2 603 €
24+3 005 €+5 877 €-2 872 €
25+3 005 €+6 153 €-3 148 €
Total+75 125 €+69 440 €+5 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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