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Maison à vendre

VilleAirvault (79)
Surface110m²
Coût Total173 132€
Loyer Annuel8 675€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 900 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 980,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 14 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Exposition est, Non meublé

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BAISSE DE PRIX !

Jolie maison de caractère à 2 pas des écoles et des commerces !

Venez vous installer dans cette jolie maison, vous apprécierez sa cuisine aménagée ouverte sur le séjour, le rez de chaussé est complété par un toilette et son lave main ainsi qu'une chaufferie.

Au 1er étage, deux belles chambres, une salle d'eau avec wc. Au ème étage, un grand palier et une grande chambre mansardée.

Une cave, une terrasse et deux petites dépendances complètent parfaitement ce bien.

Les ++ 2 places de parkings privés, très bon état général, proche écoles et commerces !

A DECOUVRIR !! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°423 744 556 - Greffe de NIORT) Laurence CORNUAULT Entrepreneur Individuel Réf.967157

Ville : Airvault
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.829056, -0.136710
Total : 173 132€
Prix d'acquisition : 107 900€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 164 500€
Frais de notaire : 8 632€
Coût estimé : 8 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8675€/an
Fourchette totale : 565€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6784€ - 11093€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070,65 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 771 €
Prix d'achat :107 900 €
Décote à l'achat :-9 871€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-55 361€ (-47.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 132€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 447,33€
Coût de l'assurance :15 149,05€
Taxe foncière : 867,48€/an
Soit par mois : 72,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises électriques
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 700€
    Isolation des combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 000€
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 1000€/fenêtre = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Airvault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 675 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 132 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 091 €
Revenus locatifs : +8 675 €
Charges déductibles : -64 091 €
Résultat foncier Année 1 : -55 417 €(Déficit de 55 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 491 €/an
Revenus locatifs : +8 675 €
Charges déductibles : -7 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34016.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 135 €(65% de 107 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 550 €/an
Calcul : 70 135 € × 3,636% = 2 550 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 675 €64 097 €6 024 €-55 422 €21 400 €34 022 €34 022 €
28 848 €7 340 €5 866 €1 508 €--32 514 €
39 025 €7 177 €5 703 €1 848 €--30 665 €
49 206 €7 008 €5 534 €2 198 €--28 468 €
59 390 €6 833 €5 360 €2 557 €--25 911 €
69 578 €6 652 €5 178 €2 926 €--22 985 €
79 769 €6 464 €4 991 €3 305 €--19 680 €
89 965 €6 270 €4 796 €3 695 €--15 985 €
910 164 €6 069 €4 595 €4 095 €--11 890 €
1010 367 €5 860 €4 387 €4 507 €--7 383 €
1110 574 €5 644 €4 171 €4 930 €--2 453 €
1210 786 €5 421 €3 947 €5 365 €---
1311 002 €5 189 €3 715 €5 813 €---
1411 222 €4 949 €3 475 €6 273 €---
1511 446 €4 700 €3 227 €6 746 €---
1611 675 €4 443 €2 969 €7 232 €---
1711 909 €4 176 €2 703 €7 732 €---
1812 147 €3 900 €2 427 €8 247 €---
1912 390 €3 614 €2 141 €8 776 €---
2012 637 €3 318 €1 844 €9 320 €---
2112 890 €3 011 €1 537 €9 879 €---
2213 148 €2 693 €1 220 €10 455 €---
2313 411 €2 364 €890 €11 047 €---
2413 679 €2 023 €549 €11 657 €---
2513 953 €1 669 €196 €12 283 €---
TOTAL277 855 €180 883 €87 447 €96 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 822 €-6 420 €+8 242 €
2+1 822 €0 €+1 822 €
3+1 822 €0 €+1 822 €
4+1 822 €0 €+1 822 €
5+1 822 €0 €+1 822 €
6+1 822 €0 €+1 822 €
7+1 822 €0 €+1 822 €
8+1 822 €0 €+1 822 €
9+1 822 €0 €+1 822 €
10+1 822 €0 €+1 822 €
11+1 822 €0 €+1 822 €
12+1 822 €+1 610 €+212 €
13+1 822 €+1 744 €+78 €
14+1 822 €+1 882 €-60 €
15+1 822 €+2 024 €-202 €
16+1 822 €+2 170 €-348 €
17+1 822 €+2 320 €-498 €
18+1 822 €+2 474 €-652 €
19+1 822 €+2 633 €-811 €
20+1 822 €+2 796 €-974 €
21+1 822 €+2 964 €-1 142 €
22+1 822 €+3 137 €-1 315 €
23+1 822 €+3 314 €-1 492 €
24+1 822 €+3 497 €-1 675 €
25+1 822 €+3 685 €-1 863 €
Total+45 550 €+29 828 €+15 722 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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