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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrigny (69)
Surface105
Coût Total223 640
Loyer Annuel14 448
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-189
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 647,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 35 m²), 5 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse

PHOTO NON CONTRACTUELLE

Situé au sein d’une copropriété familiale et bien entretenue, ce spacieux T6 au 1er étage surélevé offre un beau potentiel d’aménagement pour créer l’appartement qui vous ressemble.

Il se compose actuellement d’une entrée, d’un espace salle à manger, d’un séjour pouvant facilement être transformé en chambre, ainsi que d’une cuisine (à équiper). La partie nuit dispose de 4 chambres, de nombreux rangements, d’une grande salle de bain et d’un WC indépendant.

Vous apprécierez également une grande terrasse sans vis-à-vis, un balcon ainsi que de nombreuses possibilités de stationnement dans la résidence. Proche de toutes les commodités, cet appartement est idéal pour une famille à la recherche de beaux volumes, de lumière, et d’un bien à personnaliser.

Vous cherchez un grand T6 à rénover à votre goût ? Ce bien est fait pour vous. Contactez Luca de LEONE IMMOBILIER pour en savoir plus.

Informations légales

Contact : Luca CIMMARUSTI Directeur d’agence Agence LEONE IMMOBILIER 80 Rue Roger Salengro, 69310 Pierre-Bénite Carte professionnelle : CPI 6901 2020 000 045 301, délivrée par la CCI Lyon Métropole Saint-Étienne Roanne. Honoraires : À la charge du vendeur. DPE : Classe énergie E / GES E , Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 2640 € et 3610€ . Charges de copropriété : 100 euros / mois Copropriété : Pas de travaux en cours dans la copropriété / 206 lots dans cette copropriété

Accueil - Particulier | Géorisques Conformité RGPD : Les données personnelles recueillies dans le cadre de cette annonce font l’objet d’un traitement informatique conforme à la législation en vigueur. Vous pouvez exercer vos droits d’accès, de rectification ou de suppression auprès de l’agence LEONE IMMOBILIER

Ville : Grigny
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69520
Coordonnées : 45.611440, 4.789234
Total : 223 640
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 36 800
Valeur du bien : 209 800
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1204€/mois
Loyer annuel estimé : 14448€/an
Fourchette totale : 961€ - 1508€/mois
Fourchette annuelle : 11537€ - 18093€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 124,92 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 117
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-50 117 (-22.5%)
Marge achat-revente :-523€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 107,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 172,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 650,89
Coût de l'assurance :19 568,50
Taxe foncière : 1 444,81€/an
Soit par mois : 120,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 204,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 393,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs, réfection électricité.
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - salle à manger en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:11 500
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 200€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle à manger:3 000
    Rénovation complète salle à manger: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 448 €/an
Calcul : 1 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 640 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 445 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 735
Revenus locatifs : +14 448
Charges déductibles : -47 735
Résultat foncier Année 1 : -33 286(Déficit de 33 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 886
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 935 €/an
Revenus locatifs : +14 448
Charges déductibles : -10 935
Résultat foncier Années 2+ : 3 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11886.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 44847 7427 514-33 29421 400 €11 894 €11 894 €
214 73710 7427 3153 995--7 899 €
315 03210 5367 1084 496--3 403 €
415 33210 3226 8955 010---
515 63910 1016 6745 538---
615 9529 8736 4456 079---
716 2719 6366 2096 634---
816 5969 3925 9647 204---
916 9289 1395 7117 789---
1017 2678 8775 4498 390---
1117 6128 6065 1799 006---
1217 9648 3264 8989 638---
1318 3248 0364 60910 288---
1418 6907 7364 30910 954---
1519 0647 4263 99911 638---
1619 4457 1053 67812 340---
1719 8346 7733 34613 061---
1820 2316 4303 00213 801---
1920 6356 0742 64714 561---
2021 0485 7072 27915 342---
2121 4695 3261 89916 143---
2221 8994 9331 50516 966---
2322 3374 5261 09817 811---
2422 7834 10567718 678---
2523 2393 66924219 570---
TOTAL462 778231 140108 651231 63821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 638
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 034-6 420+9 454
2+3 0340+3 034
3+3 0340+3 034
4+3 034+482+2 552
5+3 034+1 661+1 373
6+3 034+1 824+1 210
7+3 034+1 990+1 044
8+3 034+2 161+873
9+3 034+2 337+697
10+3 034+2 517+517
11+3 034+2 702+332
12+3 034+2 892+142
13+3 034+3 086-52
14+3 034+3 286-252
15+3 034+3 491-457
16+3 034+3 702-668
17+3 034+3 918-884
18+3 034+4 140-1 106
19+3 034+4 368-1 334
20+3 034+4 602-1 568
21+3 034+4 843-1 809
22+3 034+5 090-2 056
23+3 034+5 343-2 309
24+3 034+5 604-2 570
25+3 034+5 871-2 837
Total+75 850+69 492+6 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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