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Vends t3 - 90 m² - Marseille 13011

VilleMarseille 11e (13)
Surface90m²
Coût Total205 200€
Loyer Annuel15 852€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 111,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

***** BEAU T3/4 TRAVERSANT / EXPOSITION SUD / CALME *****

C’est dans le quartier de La Valbarelle, 11ème arrondissement de Marseille, au 1er étage d’une résidence verdoyante, calme et sécurisée, que se situe ce beau T3/4 traversant de 90m². Entièrement rénové et prêt à accueillir ses nouveaux…

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Coordonnées : 43.287952, 5.442325
Total : 205 200€
Prix d'acquisition : 190 000€
Valeur du bien : 190 000€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 19.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1321€/mois
Loyer annuel estimé : 15852€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1714€/mois
Fourchette annuelle : 12217€ - 20567€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 241,3 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 717 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-11 717€ (-5.8%)
Marge achat-revente :-3 483€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :82,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 103,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 335,56€
Coût de l'assurance :24 624,00€
Taxe foncière : 1 585,15€/an
Soit par mois : 132,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 320,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 321 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 852 €/an
Calcul : 1 321 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 985 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 585 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 560 €/an
Revenus locatifs : +15 852 €
Charges déductibles : -9 560 €
Résultat foncier : 6 291 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 852 €9 567 €6 997 €6 285 €---
216 169 €9 382 €6 812 €6 786 €---
316 492 €9 191 €6 621 €7 301 €---
416 822 €8 994 €6 423 €7 828 €---
517 158 €8 789 €6 219 €8 369 €---
617 501 €8 577 €6 007 €8 924 €---
717 851 €8 358 €5 788 €9 493 €---
818 208 €8 131 €5 561 €10 077 €---
918 573 €7 896 €5 326 €10 676 €---
1018 944 €7 653 €5 083 €11 291 €---
1119 323 €7 401 €4 831 €11 921 €---
1219 709 €7 141 €4 571 €12 568 €---
1320 104 €6 871 €4 301 €13 232 €---
1420 506 €6 592 €4 022 €13 913 €---
1520 916 €6 304 €3 734 €14 612 €---
1621 334 €6 005 €3 435 €15 329 €---
1721 761 €5 695 €3 125 €16 065 €---
1822 196 €5 375 €2 805 €16 821 €---
1922 640 €5 044 €2 474 €17 596 €---
2023 093 €4 701 €2 130 €18 392 €---
2123 555 €4 346 €1 775 €19 209 €---
2224 026 €3 978 €1 408 €20 048 €---
2324 506 €3 598 €1 027 €20 909 €---
2424 996 €3 204 €634 €21 792 €---
2525 496 €2 796 €226 €22 700 €---
TOTAL507 729 €165 588 €101 336 €342 141 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 329 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 329 €+1 885 €+1 444 €
2+3 329 €+2 036 €+1 293 €
3+3 329 €+2 190 €+1 139 €
4+3 329 €+2 348 €+981 €
5+3 329 €+2 511 €+818 €
6+3 329 €+2 677 €+652 €
7+3 329 €+2 848 €+481 €
8+3 329 €+3 023 €+306 €
9+3 329 €+3 203 €+126 €
10+3 329 €+3 387 €-58 €
11+3 329 €+3 576 €-247 €
12+3 329 €+3 771 €-442 €
13+3 329 €+3 970 €-641 €
14+3 329 €+4 174 €-845 €
15+3 329 €+4 384 €-1 055 €
16+3 329 €+4 599 €-1 270 €
17+3 329 €+4 820 €-1 491 €
18+3 329 €+5 046 €-1 717 €
19+3 329 €+5 279 €-1 950 €
20+3 329 €+5 518 €-2 189 €
21+3 329 €+5 763 €-2 434 €
22+3 329 €+6 014 €-2 685 €
23+3 329 €+6 273 €-2 944 €
24+3 329 €+6 538 €-3 209 €
25+3 329 €+6 810 €-3 481 €
Total+83 225 €+102 642 €+-19 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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