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Achat exploitation agricole

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface200m²
Coût Total241 770€
Loyer Annuel31 183€
Rentabilité12.90%
Cashflow/mois+1 078€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 184 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 920 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 200 m², 1 Pièce, Calme

Agence Immobilière Bellissimmo Narbonne vous présente:

A vendre Grange en pierre à rénover 10 km de Narbonne

À seulement 10 km de Narbonne, dans un environnement calme et authentique, découvrez cette grange en pierre pleine de caractère, offrant un fort potentiel d'aménagement.

Édifiée sur une surface au sol d'environ 120 m², la bâtisse viabilisé se développe sur deux niveaux, permettant de multiples projets : habitation principale, résidence secondaire, atelier d'artiste ou investissement patrimonial.

La structure est saine, avec un toit en bon état, un atout majeur pour envisager une rénovation sereine. Les murs en pierre apparente, les volumes généreux et la hauteur sous charpente offrent de belles possibilités d'aménagement, notamment la création de grandes pièces de vie lumineuses.

Surface au sol : 120 m² Deux niveaux exploitables Toiture en bon état Bâtiment entièrement aménageable Secteur recherché, proche de Narbonne et de ses commodités

Un bien rare, idéal pour les amateurs de pierre et de projets sur mesure, dans un cadre typique du Sud.

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.182090, 3.006500
Total : 241 770€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 43 050€
Valeur du bien : 227 050€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 12.99€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 15.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2599€/mois
Loyer annuel estimé : 31183€/an
Fourchette totale : 2128€ - 3174€/mois
Fourchette annuelle : 25533€ - 38083€/an
Rentabilité brute :12.90%
Fourchette de rentabilité :10.56% - 15.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :70,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 260,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 143,20€
Coût de l'assurance :21 154,88€
Taxe foncière : 3 118,25€/an
Soit par mois : 259,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 598,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 078,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement intérieur
Création de pièces de vie lumineuses dans la grange, nécessitant des travaux de cloisonnement et d'isolation.
Quantité: 120 m²
Raison: Grange à rénover entièrement - nécessité d'aménagement pour habitation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Installation d'un tableau électrique aux normes et mise à la terre.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Grange à rénover - mise aux normes électriques obligatoire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Installation de la plomberie pour cuisine et salle de bain, y compris évacuations et arrivées d'eau.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Grange à rénover - nécessité d'une plomberie fonctionnelle pour habitation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite aménagement complet
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: poêle à granulés ou chauffage électrique).
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Grange - nécessité d'un système de chauffage efficace
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC pour assurer une bonne circulation de l'air.
Quantité: 1 VMC
Raison: Amélioration de la qualité de l'air dans la grange rénovée
Revêtement solRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Pose de revêtement de sol dans l'espace de garage et les autres pièces.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 050 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre - Aménagement intérieur:12 000€
    Cloisonnement et isolation: 120 m² × 100€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:750€
    Tableau électrique: 1 tableau × 750€ = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Installation plomberie complète: 1 installation × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Aménagement:8 000€
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Aménagement:4 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Installation système:12 000€
    Installation système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation - Installation:1 500€
    Installation VMC: 1 VMC × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Aménagement:1 800€
    Pose revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 183 €/an
Calcul : 2 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 770 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 118 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 986 €
Revenus locatifs : +31 183 €
Charges déductibles : -54 986 €
Résultat foncier Année 1 : -23 803 €(Déficit de 23 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 936 €/an
Revenus locatifs : +31 183 €
Charges déductibles : -11 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2403.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 183 €54 994 €7 979 €-23 811 €21 400 €2 411 €2 411 €
231 806 €11 730 €7 766 €20 076 €---
332 442 €11 509 €7 545 €20 933 €---
433 091 €11 281 €7 317 €21 810 €---
533 753 €11 045 €7 081 €22 708 €---
634 428 €10 801 €6 836 €23 627 €---
735 117 €10 549 €6 584 €24 568 €---
835 819 €10 288 €6 323 €25 531 €---
936 535 €10 018 €6 053 €26 517 €---
1037 266 €9 739 €5 775 €27 527 €---
1138 011 €9 451 €5 486 €28 561 €---
1238 772 €9 153 €5 188 €29 619 €---
1339 547 €8 844 €4 880 €30 703 €---
1440 338 €8 526 €4 561 €31 812 €---
1541 145 €8 196 €4 232 €32 949 €---
1641 968 €7 855 €3 891 €34 112 €---
1742 807 €7 503 €3 539 €35 304 €---
1843 663 €7 139 €3 175 €36 524 €---
1944 536 €6 762 €2 798 €37 774 €---
2045 427 €6 373 €2 409 €39 054 €---
2146 336 €5 971 €2 006 €40 365 €---
2247 262 €5 555 €1 590 €41 708 €---
2348 208 €5 124 €1 160 €43 083 €---
2449 172 €4 679 €715 €44 492 €---
2550 155 €4 219 €255 €45 936 €---
TOTAL998 785 €257 304 €115 143 €741 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 741 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 548 €-6 420 €+12 968 €
2+6 548 €+5 299 €+1 249 €
3+6 548 €+6 280 €+268 €
4+6 548 €+6 543 €+5 €
5+6 548 €+6 812 €-264 €
6+6 548 €+7 088 €-540 €
7+6 548 €+7 370 €-822 €
8+6 548 €+7 659 €-1 111 €
9+6 548 €+7 955 €-1 407 €
10+6 548 €+8 258 €-1 710 €
11+6 548 €+8 568 €-2 020 €
12+6 548 €+8 886 €-2 338 €
13+6 548 €+9 211 €-2 663 €
14+6 548 €+9 544 €-2 996 €
15+6 548 €+9 885 €-3 337 €
16+6 548 €+10 234 €-3 686 €
17+6 548 €+10 591 €-4 043 €
18+6 548 €+10 957 €-4 409 €
19+6 548 €+11 332 €-4 784 €
20+6 548 €+11 716 €-5 168 €
21+6 548 €+12 109 €-5 561 €
22+6 548 €+12 512 €-5 964 €
23+6 548 €+12 925 €-6 377 €
24+6 548 €+13 348 €-6 800 €
25+6 548 €+13 781 €-7 233 €
Total+163 700 €+222 444 €+-58 744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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