Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleSon (08)
Surface105m²
Coût Total149 969€
Loyer Annuel9 479€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 175 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 963,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 11 m² Cave, Cheminée, Surface de 105 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1949, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour : 29 m², Terrain de 551 m², Calme

Située sur la commune d’Oulmes, dans un environnement calme et agréable, cette maison d’environ 105 m² habitables est implantée sur un terrain de 550 m². Au rez-de-chaussée, la maison se compose d’une cuisine, d’un salon chaleureux avec cheminée, d’une salle d’eau ainsi que d’un WC indépendant. À l’étage, vous trouverez trois chambres, une seconde salle d’eau et un WC indépendant, offrant un confort optimal pour une famille. Une cave et une dépendance viennent compléter ce bien, apportant des espaces de rangement ou des possibilités d’aménagement supplémentaires. Cette maison conviendra parfaitement pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un projet d’investissement

Ville : Son
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08300
Total : 149 969€
Prix d'acquisition : 101 175€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 141 875€
Frais de notaire : 8 094€
Coût estimé : 8 094€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9479€/an
Fourchette totale : 648€ - 963€/mois
Fourchette annuelle : 7777€ - 11554€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 969€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 379,95€
Coût de l'assurance :13 122,29€
Taxe foncière : 947,92€/an
Soit par mois : 78,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec remplacement de la moquette et peinture.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:5 400€
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Remplacement moquette: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2880€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Son (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 479 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 969 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 177 €
Revenus locatifs : +9 479 €
Charges déductibles : -47 177 €
Résultat foncier Année 1 : -37 698 €(Déficit de 37 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 477 €/an
Revenus locatifs : +9 479 €
Charges déductibles : -6 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16297.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 175 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 764 €(65% de 101 175 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 391 €/an
Calcul : 65 764 € × 3,636% = 2 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 479 €47 182 €5 009 €-37 703 €21 400 €16 303 €16 303 €
29 669 €6 349 €4 876 €3 320 €--12 983 €
39 862 €6 211 €4 738 €3 651 €--9 331 €
410 059 €6 068 €4 595 €3 991 €--5 340 €
510 261 €5 920 €4 448 €4 340 €--1 000 €
610 466 €5 768 €4 295 €4 698 €---
710 675 €5 610 €4 137 €5 065 €---
810 889 €5 447 €3 974 €5 442 €---
911 106 €5 278 €3 805 €5 829 €---
1011 328 €5 103 €3 630 €6 225 €---
1111 555 €4 922 €3 449 €6 633 €---
1211 786 €4 735 €3 263 €7 051 €---
1312 022 €4 542 €3 069 €7 480 €---
1412 262 €4 342 €2 869 €7 920 €---
1512 508 €4 135 €2 662 €8 372 €---
1612 758 €3 921 €2 449 €8 836 €---
1713 013 €3 700 €2 227 €9 313 €---
1813 273 €3 471 €1 998 €9 802 €---
1913 539 €3 235 €1 762 €10 304 €---
2013 809 €2 990 €1 517 €10 820 €---
2114 086 €2 736 €1 264 €11 349 €---
2214 367 €2 475 €1 002 €11 893 €---
2314 655 €2 204 €731 €12 451 €---
2414 948 €1 923 €451 €13 024 €---
2515 247 €1 634 €161 €13 613 €---
TOTAL303 620 €149 900 €72 380 €153 720 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 991 €-6 420 €+8 411 €
2+1 991 €0 €+1 991 €
3+1 991 €0 €+1 991 €
4+1 991 €0 €+1 991 €
5+1 991 €0 €+1 991 €
6+1 991 €+1 109 €+882 €
7+1 991 €+1 520 €+471 €
8+1 991 €+1 633 €+358 €
9+1 991 €+1 749 €+242 €
10+1 991 €+1 868 €+123 €
11+1 991 €+1 990 €+1 €
12+1 991 €+2 115 €-124 €
13+1 991 €+2 244 €-253 €
14+1 991 €+2 376 €-385 €
15+1 991 €+2 512 €-521 €
16+1 991 €+2 651 €-660 €
17+1 991 €+2 794 €-803 €
18+1 991 €+2 941 €-950 €
19+1 991 €+3 091 €-1 100 €
20+1 991 €+3 246 €-1 255 €
21+1 991 €+3 405 €-1 414 €
22+1 991 €+3 568 €-1 577 €
23+1 991 €+3 735 €-1 744 €
24+1 991 €+3 907 €-1 916 €
25+1 991 €+4 084 €-2 093 €
Total+49 775 €+46 116 €+3 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →