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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface94
Coût Total194 750
Loyer Annuel16 377
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 861,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cuisine ouverte, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

iad France - Johanna Larrour vous propose: GRASSE - APPARTEMENT - T4 94M² - TRÈS BON ÉTAT -

Situé au 2ème étage d'une résidence sécurisée de 3 niveaux, il offre 94 m² de surface habitable soigneusement agencés en 4 pièces principales.

L'entrée distribue les différents espaces de vie. Le séjour, s'articule avec une salle à manger conviviale, formant un ensemble de vie agréable et aéré. La cuisine us, complète bien cet agencement fonctionnel. L'appartement dispose de 3 chambres confortables, offrant chacune un espace de repos bien dimensionné, ainsi qu'une salle d'eau soignée.

Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir par vous-même les atouts de cet appartement lumineux en très bon état.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 12 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 130 euros par mois (soit 1560 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 134 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Johanna Larrour mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Canne sous le numéro 791999600, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.659422, 6.924775
Total : 194 750
Prix d'acquisition : 175 000
Travaux : 5 750
Valeur du bien : 180 750
Frais de notaire : 14 000
Coût estimé : 14 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16377€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1779€/mois
Fourchette annuelle : 12563€ - 21350€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 550 €/m²
Basé sur :597 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 700
Prix d'achat :175 000
Décote à l'achat :-64 700 (-27.0%)
Marge achat-revente :44 950€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :73,03€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 022,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 964,50
Coût de l'assurance :21 909,38
Taxe foncière : 1 637,70€/an
Soit par mois : 136,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 364,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 288,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 750(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: 1200€ (peinture, joints, robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 377 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 750 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 071
Revenus locatifs : +16 377
Charges déductibles : -16 071
Résultat foncier Année 1 : 306

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 321 €/an
Revenus locatifs : +16 377
Charges déductibles : -10 321
Résultat foncier Années 2+ : 6 056 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 37716 0776 253300---
216 70510 1586 0846 547---
317 0399 9835 9097 056---
417 3799 8025 7287 577---
517 7279 6165 5418 112---
618 0829 4235 3498 659---
718 4439 2235 1499 220---
818 8129 0184 9439 795---
919 1888 8054 73110 383---
1019 5728 5854 51110 987---
1119 9648 3584 28411 605---
1220 3638 1244 05012 239---
1320 7707 8823 80812 888---
1421 1857 6323 55813 554---
1521 6097 3743 30014 236---
1622 0417 1073 03314 935---
1722 4826 8312 75715 651---
1822 9326 5462 47216 385---
1923 3906 2522 17817 138---
2023 8585 9481 87417 910---
2124 3355 6351 56018 701---
2224 8225 3101 23619 512---
2325 3194 97590120 343---
2425 8254 62955521 196---
2526 3414 27219822 069---
TOTAL524 561197 56689 965326 9950Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 995
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 439+90+3 349
2+3 439+1 964+1 475
3+3 439+2 117+1 322
4+3 439+2 273+1 166
5+3 439+2 433+1 006
6+3 439+2 598+841
7+3 439+2 766+673
8+3 439+2 938+501
9+3 439+3 115+324
10+3 439+3 296+143
11+3 439+3 482-43
12+3 439+3 672-233
13+3 439+3 866-427
14+3 439+4 066-627
15+3 439+4 271-832
16+3 439+4 480-1 041
17+3 439+4 695-1 256
18+3 439+4 916-1 477
19+3 439+5 141-1 702
20+3 439+5 373-1 934
21+3 439+5 610-2 171
22+3 439+5 854-2 415
23+3 439+6 103-2 664
24+3 439+6 359-2 920
25+3 439+6 621-3 182
Total+85 975+98 098+-12 123
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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