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Achat maison

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface215m²
Coût Total386 050€
Loyer Annuel21 259€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 790,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 215 m², 8 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Terrain de 2537 m², Calme

Maison de caractère du 18ème siècle de 215m² avec cour intérieur et dépendances sur 2500m² de terrain. Au calme et sans vis à vis , à moins de 10min d'Hagetmau cette maison offre de belles perspectives d'aménagement avec possibilité de faire jusqu'à 6 chambres.

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.667400, -0.605630
Total : 386 050€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 202 450€
Valeur du bien : 372 450€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1772€/mois
Loyer annuel estimé : 21259€/an
Fourchette totale : 1437€ - 2183€/mois
Fourchette annuelle : 17249€ - 26201€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 901,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :112,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 014,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 472,05€
Coût de l'assurance :33 779,38€
Taxe foncière : 2 125,90€/an
Soit par mois : 177,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 771,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 191,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-419,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :202 450 €(942 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 250€
    Isolation toiture/combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13600€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:30 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1100€/fenêtre = 29700€, Main d'œuvre: 600€
  • Revêtement sol - Parquet flottant:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification et main d'œuvre)
  • Total:106 000€
    Somme de tous les postes.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 259 €/an
Calcul : 1 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 050 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 202 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 218 694 €
Revenus locatifs : +21 259 €
Charges déductibles : -218 694 €
Résultat foncier Année 1 : -197 435 €(Déficit de 197 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 176 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 244 €/an
Revenus locatifs : +21 259 €
Charges déductibles : -16 244 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 176035.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 259 €218 707 €12 779 €-197 447 €21 400 €176 047 €176 047 €
221 684 €15 915 €12 438 €5 769 €--170 278 €
322 118 €15 562 €12 085 €6 556 €--163 722 €
422 560 €15 196 €11 719 €7 364 €--156 358 €
523 011 €14 819 €11 342 €8 193 €--148 165 €
623 472 €14 428 €10 951 €9 043 €--139 122 €
723 941 €14 024 €10 547 €9 917 €--129 205 €
824 420 €13 607 €10 130 €10 813 €--118 392 €
924 908 €13 175 €9 698 €11 733 €--106 659 €
1025 407 €12 729 €9 252 €12 678 €--93 981 €
1125 915 €12 267 €8 790 €13 647 €--80 334 €
1226 433 €11 790 €8 313 €14 643 €---
1326 962 €11 296 €7 819 €15 665 €---
1427 501 €10 786 €7 309 €16 715 €---
1528 051 €10 258 €6 781 €17 793 €---
1628 612 €9 713 €6 235 €18 899 €---
1729 184 €9 148 €5 671 €20 036 €---
1829 768 €8 565 €5 088 €21 203 €---
1930 363 €7 962 €4 485 €22 401 €---
2030 970 €7 338 €3 861 €23 633 €---
2131 590 €6 693 €3 216 €24 897 €---
2232 222 €6 026 €2 549 €26 196 €---
2332 866 €5 336 €1 859 €27 530 €---
2433 523 €4 623 €1 146 €28 900 €---
2534 194 €3 886 €409 €30 308 €---
TOTAL680 933 €473 849 €184 472 €207 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 464 €-6 420 €+10 884 €
2+4 464 €0 €+4 464 €
3+4 464 €0 €+4 464 €
4+4 464 €0 €+4 464 €
5+4 464 €0 €+4 464 €
6+4 464 €0 €+4 464 €
7+4 464 €0 €+4 464 €
8+4 464 €0 €+4 464 €
9+4 464 €0 €+4 464 €
10+4 464 €0 €+4 464 €
11+4 464 €0 €+4 464 €
12+4 464 €+4 393 €+71 €
13+4 464 €+4 700 €-236 €
14+4 464 €+5 014 €-550 €
15+4 464 €+5 338 €-874 €
16+4 464 €+5 670 €-1 206 €
17+4 464 €+6 011 €-1 547 €
18+4 464 €+6 361 €-1 897 €
19+4 464 €+6 720 €-2 256 €
20+4 464 €+7 090 €-2 626 €
21+4 464 €+7 469 €-3 005 €
22+4 464 €+7 859 €-3 395 €
23+4 464 €+8 259 €-3 795 €
24+4 464 €+8 670 €-4 206 €
25+4 464 €+9 092 €-4 628 €
Total+111 600 €+86 225 €+25 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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