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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCarmaux (81)
Surface194m²
Coût Total129 720€
Loyer Annuel18 466€
Rentabilité14.24%
Cashflow/mois+714€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 561,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 3, Jardin

Cette maison aux multiples possibilités saura séduire aussi bien une grande famille qu'un investisseur à la recherche d'un bien destiné à la location ou colocation. Elle propose trois espaces cuisine-séjour distincts, cinq chambres, une salle de bain, deux salles d'eau et trois WC, offrant un confort optimal et une organisation modulable selon les besoins.

Trois garages complètent l'ensemble, apportant sécurité et praticité, ainsi qu'un jardin et une belle terrasse de 40 m², parfaits pour profiter des beaux jours.

Travaux récents et équipements de qualité : toiture refaite, menuiseries PVC double vitrage, chauffage au gaz de ville.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 109 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Joëlle RAYNAUD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ALBI sous le numéro 832 272 116

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.058987, 2.167183
Total : 129 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 121 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1539€/mois
Loyer annuel estimé : 18466€/an
Fourchette totale : 1233€ - 1921€/mois
Fourchette annuelle : 14795€ - 23048€/an
Rentabilité brute :14.24%
Fourchette de rentabilité :11.41% - 17.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 190 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 860 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-121 860€ (-52.8%)
Marge achat-revente :101 140€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 335,39€
Coût de l'assurance :11 350,50€
Taxe foncière : 1 846,61€/an
Soit par mois : 153,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 538,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :713,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: salon complet (état 2/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 466 €/an
Calcul : 1 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 488 €
Revenus locatifs : +18 466 €
Charges déductibles : -18 488 €
Résultat foncier Année 1 : -21 €(Déficit de 21 €)
Imputable sur revenu global : 21 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 488 €/an
Revenus locatifs : +18 466 €
Charges déductibles : -6 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 979 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 466 €18 492 €4 191 €-26 €26 €--
218 835 €6 378 €4 078 €12 457 €---
319 212 €6 261 €3 961 €12 951 €---
419 596 €6 141 €3 840 €13 456 €---
519 988 €6 016 €3 715 €13 973 €---
620 388 €5 887 €3 586 €14 501 €---
720 796 €5 753 €3 453 €15 042 €---
821 212 €5 616 €3 315 €15 596 €---
921 636 €5 473 €3 173 €16 163 €---
1022 069 €5 326 €3 026 €16 742 €---
1122 510 €5 174 €2 874 €17 336 €---
1222 960 €5 017 €2 717 €17 943 €---
1323 419 €4 855 €2 555 €18 564 €---
1423 888 €4 688 €2 387 €19 200 €---
1524 366 €4 514 €2 214 €19 851 €---
1624 853 €4 336 €2 035 €20 517 €---
1725 350 €4 151 €1 850 €21 199 €---
1825 857 €3 960 €1 659 €21 897 €---
1926 374 €3 763 €1 462 €22 611 €---
2026 902 €3 559 €1 258 €23 343 €---
2127 440 €3 348 €1 048 €24 091 €---
2227 988 €3 131 €830 €24 858 €---
2328 548 €2 906 €605 €25 642 €---
2429 119 €2 674 €373 €26 446 €---
2529 702 €2 434 €133 €27 268 €---
TOTAL591 474 €129 851 €60 335 €461 623 €26 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 878 €-8 €+3 886 €
2+3 878 €+3 737 €+141 €
3+3 878 €+3 885 €-7 €
4+3 878 €+4 037 €-159 €
5+3 878 €+4 192 €-314 €
6+3 878 €+4 350 €-472 €
7+3 878 €+4 513 €-635 €
8+3 878 €+4 679 €-801 €
9+3 878 €+4 849 €-971 €
10+3 878 €+5 023 €-1 145 €
11+3 878 €+5 201 €-1 323 €
12+3 878 €+5 383 €-1 505 €
13+3 878 €+5 569 €-1 691 €
14+3 878 €+5 760 €-1 882 €
15+3 878 €+5 955 €-2 077 €
16+3 878 €+6 155 €-2 277 €
17+3 878 €+6 360 €-2 482 €
18+3 878 €+6 569 €-2 691 €
19+3 878 €+6 783 €-2 905 €
20+3 878 €+7 003 €-3 125 €
21+3 878 €+7 227 €-3 349 €
22+3 878 €+7 457 €-3 579 €
23+3 878 €+7 693 €-3 815 €
24+3 878 €+7 934 €-4 056 €
25+3 878 €+8 180 €-4 302 €
Total+96 950 €+138 487 €+-41 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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