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Maison - 8 pièce(s) - 185 m²

Bien expiré
VilleRodez (12)
Surface185m²
Coût Total216 300€
Loyer Annuel19 937€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+381€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 027,03 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À deux pas de la Place de la Cité, découvrez une maison de caractère de 185 m² au charme médiéval, idéale pour un investissement à haut rendement en location saisonnière. Elle offre jusqu'à 6 chambres, 5 douches, 5 WC, dont un 2 pièces indépendant en rez-de-chaussée, parfait pour générer un revenu complémentaire ou accueillir une activité professionnelle.Vous profiterez également d'une spacieuse pièce de vie ouverte sur une terrasse, d'un garage, d'une magnifique cave voûtée de 60 m², et d'un espace sous combles offrant une vue imprenable sur la cathédrale.Des travaux sont à prévoir (fenêtres), mais son emplacement premium, ses volumes généreux et sa modularité exceptionnelle en font une opportunité rare pour investisseur exigeant.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 190 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Nicolas MARCHANDOT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 828105486

Surface terrain : 93 m².

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.353311, 2.574134
Total : 216 300€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 11 100€
Valeur du bien : 201 100€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19937€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2065€/mois
Fourchette annuelle : 16039€ - 24782€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 923,57 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 860 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-165 860€ (-46.6%)
Marge achat-revente :139 560€ (39.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 059,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 113,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 636,06€
Coût de l'assurance :16 222,50€
Taxe foncière : 1 993,71€/an
Soit par mois : 166,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :381,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 5/5 visible - salle de bain récemment rénovée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:11 100€
    Isolation combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 788 €
Revenus locatifs : +19 937 €
Charges déductibles : -20 788 €
Résultat foncier Année 1 : -851 €(Déficit de 851 €)
Imputable sur revenu global : 851 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 688 €/an
Revenus locatifs : +19 937 €
Charges déductibles : -9 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 249 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 937 €20 795 €7 053 €-858 €858 €--
220 336 €9 506 €6 863 €10 830 €---
320 743 €9 309 €6 667 €11 433 €---
421 157 €9 107 €6 464 €12 051 €---
521 581 €8 897 €6 255 €12 683 €---
622 012 €8 681 €6 038 €13 332 €---
722 452 €8 457 €5 814 €13 996 €---
822 901 €8 226 €5 583 €14 676 €---
923 360 €7 987 €5 344 €15 373 €---
1023 827 €7 740 €5 097 €16 087 €---
1124 303 €7 484 €4 842 €16 819 €---
1224 789 €7 220 €4 578 €17 569 €---
1325 285 €6 948 €4 305 €18 337 €---
1425 791 €6 666 €4 023 €19 125 €---
1526 307 €6 374 €3 732 €19 932 €---
1626 833 €6 073 €3 431 €20 759 €---
1727 369 €5 762 €3 120 €21 607 €---
1827 917 €5 441 €2 798 €22 476 €---
1928 475 €5 108 €2 466 €23 367 €---
2029 045 €4 765 €2 122 €24 280 €---
2129 626 €4 410 €1 767 €25 216 €---
2230 218 €4 043 €1 400 €26 175 €---
2330 822 €3 664 €1 021 €27 158 €---
2431 439 €3 272 €629 €28 167 €---
2532 068 €2 867 €224 €29 201 €---
TOTAL638 592 €178 801 €101 636 €459 791 €858 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 257 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 187 €-257 €+4 444 €
2+4 187 €+3 249 €+938 €
3+4 187 €+3 430 €+757 €
4+4 187 €+3 615 €+572 €
5+4 187 €+3 805 €+382 €
6+4 187 €+3 999 €+188 €
7+4 187 €+4 199 €-12 €
8+4 187 €+4 403 €-216 €
9+4 187 €+4 612 €-425 €
10+4 187 €+4 826 €-639 €
11+4 187 €+5 046 €-859 €
12+4 187 €+5 271 €-1 084 €
13+4 187 €+5 501 €-1 314 €
14+4 187 €+5 738 €-1 551 €
15+4 187 €+5 980 €-1 793 €
16+4 187 €+6 228 €-2 041 €
17+4 187 €+6 482 €-2 295 €
18+4 187 €+6 743 €-2 556 €
19+4 187 €+7 010 €-2 823 €
20+4 187 €+7 284 €-3 097 €
21+4 187 €+7 565 €-3 378 €
22+4 187 €+7 852 €-3 665 €
23+4 187 €+8 148 €-3 961 €
24+4 187 €+8 450 €-4 263 €
25+4 187 €+8 760 €-4 573 €
Total+104 675 €+137 937 €+-33 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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