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Appartement 2 pièces 43 m²

VillePoitiers (86)
Surface43m²
Coût Total74 935€
Loyer Annuel6 973€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 558,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce charmant appartement à Poitiers, idéal pour une personne seule ou un couple. Avec ses 43 m², il offre une chambre confortable et un espace de vie agréable. Situé à proximité de nombreux commerces, boulangeries, boucheries, et restaurants, vous aurez tout à portée de main.

Profitez de la proximité des transports en commun avec l'arrêt Maquis à seulement 4 minutes à pied, desservi par plusieurs lignes de bus. La gare de Poitiers n'est qu'à 9 minutes à pied, facilitant vos déplacements.

À 67 000€, ce bien est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour plus d'informations! Référence annonce : TAPP177-969568 Date de réalisation du diagnostic : 02/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.577640, 0.326280
Total : 74 935€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 2 575€
Valeur du bien : 69 575€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.51€/m²/mois
Fourchette : 11.00€ - 16.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6973€/an
Fourchette totale : 473€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5676€ - 8565€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 271,36 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 668 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-30 668€ (-31.4%)
Marge achat-revente :22 733€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 935€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 210,81€
Coût de l'assurance :6 556,81€
Taxe foncière : 697,26€/an
Soit par mois : 58,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 581,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'esthétique.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la chambre pour maintenir l'esthétique.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - chambre sans photo, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 575 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:550€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:825€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 450€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² (estimation) × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 350€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² (estimation) × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Les prix de peinture incluent matériaux et main d'œuvre. Les estimations pour la salle de bain et les chambres sont basées sur une surface estimée de 10 m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 973 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 935 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 262 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 575 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 975 €
Revenus locatifs : +6 973 €
Charges déductibles : -5 975 €
Résultat foncier Année 1 : 997 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 400 €/an
Revenus locatifs : +6 973 €
Charges déductibles : -3 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 572 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 973 €5 978 €2 443 €995 €---
27 112 €3 337 €2 378 €3 775 €---
37 254 €3 269 €2 310 €3 985 €---
47 399 €3 199 €2 239 €4 200 €---
57 547 €3 126 €2 167 €4 421 €---
67 698 €3 051 €2 092 €4 647 €---
77 852 €2 974 €2 014 €4 878 €---
88 009 €2 894 €1 934 €5 116 €---
98 169 €2 811 €1 851 €5 359 €---
108 333 €2 725 €1 766 €5 608 €---
118 500 €2 637 €1 677 €5 863 €---
128 670 €2 545 €1 586 €6 124 €---
138 843 €2 451 €1 491 €6 392 €---
149 020 €2 353 €1 394 €6 666 €---
159 200 €2 252 €1 293 €6 948 €---
169 384 €2 148 €1 189 €7 236 €---
179 572 €2 040 €1 081 €7 532 €---
189 763 €1 929 €969 €7 834 €---
199 959 €1 814 €854 €8 145 €---
2010 158 €1 695 €735 €8 463 €---
2110 361 €1 572 €612 €8 789 €---
2210 568 €1 445 €485 €9 123 €---
2310 779 €1 313 €354 €9 466 €---
2410 995 €1 178 €218 €9 817 €---
2511 215 €1 037 €78 €10 178 €---
TOTAL223 334 €61 774 €35 211 €161 560 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 464 €+298 €+1 166 €
2+1 464 €+1 132 €+332 €
3+1 464 €+1 196 €+268 €
4+1 464 €+1 260 €+204 €
5+1 464 €+1 326 €+138 €
6+1 464 €+1 394 €+70 €
7+1 464 €+1 464 €0 €
8+1 464 €+1 535 €-71 €
9+1 464 €+1 608 €-144 €
10+1 464 €+1 682 €-218 €
11+1 464 €+1 759 €-295 €
12+1 464 €+1 837 €-373 €
13+1 464 €+1 918 €-454 €
14+1 464 €+2 000 €-536 €
15+1 464 €+2 084 €-620 €
16+1 464 €+2 171 €-707 €
17+1 464 €+2 259 €-795 €
18+1 464 €+2 350 €-886 €
19+1 464 €+2 443 €-979 €
20+1 464 €+2 539 €-1 075 €
21+1 464 €+2 637 €-1 173 €
22+1 464 €+2 737 €-1 273 €
23+1 464 €+2 840 €-1 376 €
24+1 464 €+2 945 €-1 481 €
25+1 464 €+3 053 €-1 589 €
Total+36 600 €+48 468 €+-11 868 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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