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Appartement à vendre

VilleGenas (69)
Surface55.9m²
Coût Total161 910€
Loyer Annuel11 218€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 55.9 m²
Prix au m² : 2 093,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 37,5 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

A vendre T2 avec locataire Place de la république à Genas, proche commerces de proximité et de la ligne TCL n°28 Vaulx-En-Velin La Soie - Meyzieu Z.I, T2 avec locataire en place, au 2ème et dernier étage, d'environ 55.90 m² au sol, 22.80 m² loi carrez. Il comprend une entrée, une pièce de vie avec coin cuisine semi équipée avec possibilités de nombreux rangements, une chambre, une salle d'eau avec wc. Chauffage électrique et climatisation réversible. Revenu locatif annuel de 6209.88 euros. 129 000 euros FAI. Pour plus de renseignements ou une visite DV Immobilier by Groupe CSIM, Karine Boy

Ville : Genas
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69740
Coordonnées : 45.726944, 5.013973
Total : 161 910€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 35 550€
Valeur du bien : 152 550€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.9m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 13.59€ - 20.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11218€/an
Fourchette totale : 759€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 9113€ - 13809€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 827,57 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 961 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-96 961€ (-45.3%)
Marge achat-revente :52 051€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 307,61€
Coût de l'assurance :14 167,13€
Taxe foncière : 1 121,78€/an
Soit par mois : 93,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 550 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Genas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 218 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 226 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 910 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 464 €
Revenus locatifs : +11 218 €
Charges déductibles : -42 464 €
Résultat foncier Année 1 : -31 247 €(Déficit de 31 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 914 €/an
Revenus locatifs : +11 218 €
Charges déductibles : -6 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9846.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 218 €42 469 €5 231 €-31 252 €21 400 €9 852 €9 852 €
211 442 €6 778 €5 090 €4 664 €--5 188 €
311 671 €6 632 €4 944 €5 039 €--149 €
411 904 €6 481 €4 793 €5 423 €---
512 143 €6 325 €4 637 €5 817 €---
612 385 €6 164 €4 476 €6 221 €---
712 633 €5 998 €4 309 €6 635 €---
812 886 €5 826 €4 138 €7 060 €---
913 143 €5 648 €3 960 €7 495 €---
1013 406 €5 465 €3 776 €7 942 €---
1113 674 €5 275 €3 587 €8 399 €---
1213 948 €5 079 €3 391 €8 869 €---
1314 227 €4 877 €3 188 €9 350 €---
1414 511 €4 668 €2 979 €9 844 €---
1514 802 €4 452 €2 763 €10 350 €---
1615 098 €4 228 €2 540 €10 869 €---
1715 400 €3 998 €2 309 €11 402 €---
1815 708 €3 759 €2 071 €11 948 €---
1916 022 €3 513 €1 825 €12 509 €---
2016 342 €3 259 €1 570 €13 083 €---
2116 669 €2 996 €1 308 €13 673 €---
2217 003 €2 724 €1 036 €14 278 €---
2317 343 €2 444 €755 €14 899 €---
2417 689 €2 154 €465 €15 535 €---
2518 043 €1 854 €166 €16 189 €---
TOTAL359 311 €153 069 €75 308 €206 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 356 €-6 420 €+8 776 €
2+2 356 €0 €+2 356 €
3+2 356 €0 €+2 356 €
4+2 356 €+1 582 €+774 €
5+2 356 €+1 745 €+611 €
6+2 356 €+1 866 €+490 €
7+2 356 €+1 991 €+365 €
8+2 356 €+2 118 €+238 €
9+2 356 €+2 249 €+107 €
10+2 356 €+2 382 €-26 €
11+2 356 €+2 520 €-164 €
12+2 356 €+2 661 €-305 €
13+2 356 €+2 805 €-449 €
14+2 356 €+2 953 €-597 €
15+2 356 €+3 105 €-749 €
16+2 356 €+3 261 €-905 €
17+2 356 €+3 421 €-1 065 €
18+2 356 €+3 584 €-1 228 €
19+2 356 €+3 753 €-1 397 €
20+2 356 €+3 925 €-1 569 €
21+2 356 €+4 102 €-1 746 €
22+2 356 €+4 283 €-1 927 €
23+2 356 €+4 470 €-2 114 €
24+2 356 €+4 661 €-2 305 €
25+2 356 €+4 857 €-2 501 €
Total+58 900 €+61 872 €+-2 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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