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vente - appartement

VilleAubenas (07)
Surface60.5m²
Coût Total104 710€
Loyer Annuel6 653€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 60.5 m²
Prix au m² : 1 074,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Parking, Petit prix

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELAS Not'Arc vous proposent :Appartement à vendre - AUBENAS (07200)- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -A vendre à AUBENAS, Ardèche (07) - Appartement de 60,50 m² situé au premier étage d'un résidence avec ascenseur - Des travaux de rénovation sont à prévoir (salle d'eau à créer) - Huisseries PVC double vitrage et volet roulants électrique - Place de parking privative - Hall d'entrée/Couloir 8,30 m², WC indépendant 3,50 m², Chambre 7,20 m², Cuisine 16,80 m², Pièce 17 m², Cellier 6 m²- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Visites : Sur rendez-vous.Contact : 06.80.65.93.86- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Annonce de l’étude SELAS Not'Arc - Notaires à Joyeuse - N° SIRET : 32378929700021- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.620000, 4.380000
Total : 104 710€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 34 510€
Valeur du bien : 99 510€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.5m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6653€/an
Fourchette totale : 427€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5122€ - 8642€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 558,39 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 283 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-29 283€ (-31.1%)
Marge achat-revente :-10 427€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :30,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 550,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 374,04€
Coût de l'assurance :9 162,12€
Taxe foncière : 665,28€/an
Soit par mois : 55,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 606,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle d'eau avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (7.20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du couloir
Quantité: 1 couloir (5 m²)
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 510 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:360€
    Peinture chambre: 7.20 m² × 50€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:100€
    Peinture couloir: 5 m² × 20€/m² = 100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 653 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 710 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 088 €
Revenus locatifs : +6 653 €
Charges déductibles : -39 088 €
Résultat foncier Année 1 : -32 435 €(Déficit de 32 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 578 €/an
Revenus locatifs : +6 653 €
Charges déductibles : -4 578 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 075 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11035.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 653 €39 091 €3 549 €-32 438 €21 400 €11 038 €11 038 €
26 786 €4 487 €3 456 €2 298 €--8 740 €
36 922 €4 390 €3 358 €2 531 €--6 209 €
47 060 €4 290 €3 258 €2 770 €--3 438 €
57 201 €4 186 €3 154 €3 016 €--423 €
67 345 €4 078 €3 046 €3 267 €---
77 492 €3 967 €2 935 €3 525 €---
87 642 €3 851 €2 820 €3 791 €---
97 795 €3 732 €2 700 €4 063 €---
107 951 €3 609 €2 577 €4 342 €---
118 110 €3 481 €2 449 €4 629 €---
128 272 €3 349 €2 317 €4 923 €---
138 437 €3 212 €2 180 €5 226 €---
148 606 €3 070 €2 038 €5 536 €---
158 778 €2 924 €1 892 €5 855 €---
168 954 €2 772 €1 740 €6 182 €---
179 133 €2 615 €1 583 €6 518 €---
189 315 €2 453 €1 421 €6 863 €---
199 502 €2 285 €1 253 €7 217 €---
209 692 €2 111 €1 079 €7 581 €---
219 886 €1 931 €899 €7 955 €---
2210 083 €1 745 €713 €8 339 €---
2310 285 €1 552 €520 €8 733 €---
2410 491 €1 353 €321 €9 138 €---
2510 701 €1 146 €114 €9 554 €---
TOTAL213 090 €111 678 €51 374 €101 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 397 €-6 420 €+7 817 €
2+1 397 €0 €+1 397 €
3+1 397 €0 €+1 397 €
4+1 397 €0 €+1 397 €
5+1 397 €0 €+1 397 €
6+1 397 €+853 €+544 €
7+1 397 €+1 058 €+339 €
8+1 397 €+1 137 €+260 €
9+1 397 €+1 219 €+178 €
10+1 397 €+1 303 €+94 €
11+1 397 €+1 389 €+8 €
12+1 397 €+1 477 €-80 €
13+1 397 €+1 568 €-171 €
14+1 397 €+1 661 €-264 €
15+1 397 €+1 756 €-359 €
16+1 397 €+1 855 €-458 €
17+1 397 €+1 955 €-558 €
18+1 397 €+2 059 €-662 €
19+1 397 €+2 165 €-768 €
20+1 397 €+2 274 €-877 €
21+1 397 €+2 386 €-989 €
22+1 397 €+2 502 €-1 105 €
23+1 397 €+2 620 €-1 223 €
24+1 397 €+2 741 €-1 344 €
25+1 397 €+2 866 €-1 469 €
Total+34 925 €+30 424 €+4 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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