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Détails du bien

Bien expiré
VilleVillefranche-sur-Cher (41)
Surface88m²
Coût Total110 704€
Loyer Annuel8 570€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 736,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

VILLEFRANCHE IMMOBILIER vous a trouvé un nouveau logement à acquérir avec cette maison de village rénovée de type T5 sur le territoire de Villefranche-Sur-Cher. Maison de village de 88m² comprenant une pièce à vivre, une cuisine aménagée, un bureau avec dressing et 3 chambres, une salle d'eau, une salle de bain et un cellier. Le calme du lieu est assuré par le double vitrage. À l'extérieur, le domicile vous offre une cour de 98m² avec un préau. Pour en savoir plus ou vous faire accompagner dans votre recherche de logement, entrez rapidement en contact avec l'agence immobilière VILLEFRANCHE IMMOBILIER. Habitation adaptée pour une petite famille, un investissement locatif ou une résidence secondaire. Ce logement se situe dans un environnement calme à proximité des commerces, proche de la gare et de l'accès autoroute.

Ville : Villefranche-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Total : 110 704€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 40 720€
Valeur du bien : 105 520€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8570€/an
Fourchette totale : 581€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6972€ - 10533€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 571,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 315,06€
Coût de l'assurance :9 409,84€
Taxe foncière : 856,97€/an
Soit par mois : 71,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et carrelage.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 720 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 520€
    Isolation combles: 88 m² × 40€/m² = 3520€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€/fenêtre = 3200€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 704 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 516 €
Revenus locatifs : +8 570 €
Charges déductibles : -45 516 €
Résultat foncier Année 1 : -36 946 €(Déficit de 36 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 796 €/an
Revenus locatifs : +8 570 €
Charges déductibles : -4 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15545.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 570 €45 519 €3 566 €-36 949 €21 400 €15 549 €15 549 €
28 741 €4 703 €3 469 €4 039 €--11 511 €
38 916 €4 603 €3 370 €4 313 €--7 198 €
49 094 €4 500 €3 267 €4 594 €--2 604 €
59 276 €4 394 €3 160 €4 883 €---
69 462 €4 284 €3 050 €5 178 €---
79 651 €4 170 €2 937 €5 481 €---
89 844 €4 053 €2 820 €5 791 €---
910 041 €3 932 €2 698 €6 109 €---
1010 242 €3 807 €2 573 €6 435 €---
1110 446 €3 677 €2 444 €6 769 €---
1210 655 €3 544 €2 310 €7 112 €---
1310 868 €3 406 €2 172 €7 463 €---
1411 086 €3 263 €2 030 €7 823 €---
1511 308 €3 116 €1 882 €8 192 €---
1611 534 €2 964 €1 730 €8 570 €---
1711 764 €2 806 €1 573 €8 958 €---
1812 000 €2 644 €1 411 €9 356 €---
1912 240 €2 476 €1 243 €9 763 €---
2012 484 €2 303 €1 070 €10 181 €---
2112 734 €2 124 €891 €10 610 €---
2212 989 €1 939 €706 €11 050 €---
2313 249 €1 748 €514 €11 501 €---
2413 514 €1 550 €317 €11 963 €---
2513 784 €1 346 €113 €12 437 €---
TOTAL274 489 €122 869 €51 315 €151 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-6 420 €+8 220 €
2+1 800 €0 €+1 800 €
3+1 800 €0 €+1 800 €
4+1 800 €0 €+1 800 €
5+1 800 €+684 €+1 116 €
6+1 800 €+1 553 €+247 €
7+1 800 €+1 644 €+156 €
8+1 800 €+1 737 €+63 €
9+1 800 €+1 833 €-33 €
10+1 800 €+1 930 €-130 €
11+1 800 €+2 031 €-231 €
12+1 800 €+2 133 €-333 €
13+1 800 €+2 239 €-439 €
14+1 800 €+2 347 €-547 €
15+1 800 €+2 458 €-658 €
16+1 800 €+2 571 €-771 €
17+1 800 €+2 687 €-887 €
18+1 800 €+2 807 €-1 007 €
19+1 800 €+2 929 €-1 129 €
20+1 800 €+3 054 €-1 254 €
21+1 800 €+3 183 €-1 383 €
22+1 800 €+3 315 €-1 515 €
23+1 800 €+3 450 €-1 650 €
24+1 800 €+3 589 €-1 789 €
25+1 800 €+3 731 €-1 931 €
Total+45 000 €+45 486 €+-486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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