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Immeuble 189 m² GOURIN

VilleGourin (56)
Surface189m²
Coût Total261 704€
Loyer Annuel24 158€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+457€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 300 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 1 086,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 189 m² GOURIN

Immobilier.notaires® et l’office notarial NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL vous proposent : Immeuble à vendre - GOURIN (56110)

GOURIN : Immeuble à usage d'habitation et de commerce dont la distribution est la suivante :

  • Sous-sol sous partie : chaufferie
  • Rez-de-chaussée : entrée, salon, pièce à aménager local professionnel
  • A l'étage : deux chambres, salle d'eau (lavabo, douche), WC, cuisine, séjour, buanderie, chambre avec salle de bain,
  • Au deuxième étage : Deux studios

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL - Notaires à Gourin - N° SIRET : 87842756600012

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Surface : 189 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/02/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 080 € et 6 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gourin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.140095, -3.607257
Total : 261 704€
Prix d'acquisition : 205 300€
Travaux : 39 980€
Valeur du bien : 245 280€
Frais de notaire : 16 424€
Coût estimé : 16 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.33€ - 13.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2013€/mois
Loyer annuel estimé : 24158€/an
Fourchette totale : 1573€ - 2576€/mois
Fourchette annuelle : 18881€ - 30909€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :550 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :103 950 €
Prix d'achat :205 300 €
Décote à l'achat :+101 350€ (+97.5%)
Marge achat-revente :-157 754€ (-151.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 278,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 354,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 723,81€
Coût de l'assurance :22 899,10€
Taxe foncière : 2 415,79€/an
Soit par mois : 201,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 013,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :457,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparations mineures des surfaces abîmées
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 980 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambres: 24 m² × 20€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 158 €/an
Calcul : 2 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 704 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 759 €
Revenus locatifs : +24 158 €
Charges déductibles : -51 759 €
Résultat foncier Année 1 : -27 601 €(Déficit de 27 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 779 €/an
Revenus locatifs : +24 158 €
Charges déductibles : -11 779 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6200.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 445 €(65% de 205 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 853 €/an
Calcul : 133 445 € × 3,636% = 4 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 158 €51 767 €8 455 €-27 609 €21 400 €6 209 €6 209 €
224 641 €11 559 €8 227 €13 083 €---
325 134 €11 322 €7 991 €13 811 €---
425 637 €11 079 €7 747 €14 558 €---
526 149 €10 827 €7 495 €15 323 €---
626 672 €10 566 €7 235 €16 106 €---
727 206 €10 297 €6 966 €16 908 €---
827 750 €10 019 €6 688 €17 730 €---
928 305 €9 732 €6 401 €18 572 €---
1028 871 €9 436 €6 104 €19 435 €---
1129 448 €9 129 €5 797 €20 319 €---
1230 037 €8 813 €5 481 €21 225 €---
1330 638 €8 485 €5 154 €22 153 €---
1431 251 €8 147 €4 816 €23 103 €---
1531 876 €7 798 €4 466 €24 078 €---
1632 513 €7 437 €4 106 €25 076 €---
1733 164 €7 064 €3 733 €26 099 €---
1833 827 €6 679 €3 347 €27 148 €---
1934 503 €6 281 €2 949 €28 222 €---
2035 194 €5 870 €2 538 €29 324 €---
2135 897 €5 445 €2 113 €30 452 €---
2236 615 €5 006 €1 674 €31 609 €---
2337 348 €4 553 €1 221 €32 795 €---
2438 095 €4 084 €752 €34 010 €---
2538 857 €3 600 €268 €35 257 €---
TOTAL773 786 €244 998 €121 724 €528 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 528 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 073 €-6 420 €+11 493 €
2+5 073 €+2 062 €+3 011 €
3+5 073 €+4 143 €+930 €
4+5 073 €+4 367 €+706 €
5+5 073 €+4 597 €+476 €
6+5 073 €+4 832 €+241 €
7+5 073 €+5 073 €0 €
8+5 073 €+5 319 €-246 €
9+5 073 €+5 572 €-499 €
10+5 073 €+5 831 €-758 €
11+5 073 €+6 096 €-1 023 €
12+5 073 €+6 367 €-1 294 €
13+5 073 €+6 646 €-1 573 €
14+5 073 €+6 931 €-1 858 €
15+5 073 €+7 223 €-2 150 €
16+5 073 €+7 523 €-2 450 €
17+5 073 €+7 830 €-2 757 €
18+5 073 €+8 144 €-3 071 €
19+5 073 €+8 467 €-3 394 €
20+5 073 €+8 797 €-3 724 €
21+5 073 €+9 136 €-4 063 €
22+5 073 €+9 483 €-4 410 €
23+5 073 €+9 838 €-4 765 €
24+5 073 €+10 203 €-5 130 €
25+5 073 €+10 577 €-5 504 €
Total+126 825 €+158 636 €+-31 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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