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Maison 9 pièces 192 m²

Bien expiré
VilleSamatan (32)
Surface192
Coût Total317 490
Loyer Annuel22 154
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 208,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 192 m² - Maison 9 pièces 192 m²

Venez découvrir cette maison en plein cœur de la ville avec JARDIN EXPOSE SUD et GARAGE. D'une superficie d'environ 192m² habitables avec au rez-de-chaussée un séjour, salle à manger et cuisine ouverte avec cheminée, une chambre, salle d'eau avec wc, buanderie et accès au garage; et à A l'étage, 5 grandes chambres de 12m² à 23m², salle de bains et wc. Une des chambres a accès au balcon et dispose d'un point d'eau pouvant être transformé en salle d'eau. Double vitrage. Chauffage au fuel + climatisation réversible à l'étage. Garage de 26m². Terrain d'environ 230m² avec puits. Cave. Le grenier peut également être aménagé.

Surface : 192 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/06/2023

Consommation énergie primaire : 160 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 299 € et 3 111 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.474200, 0.958250
Total : 317 490
Prix d'acquisition : 232 000
Travaux : 66 930
Valeur du bien : 298 930
Frais de notaire : 18 560
Coût estimé : 18 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1846€/mois
Loyer annuel estimé : 22154€/an
Fourchette totale : 1489€ - 2288€/mois
Fourchette annuelle : 17872€ - 27461€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 003,34 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :384 640
Prix d'achat :232 000
Décote à l'achat :-152 640 (-39.7%)
Marge achat-revente :67 150€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 490
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 574,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :92,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 666,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 753,90
Coût de l'assurance :27 780,38
Taxe foncière : 2 215,36€/an
Soit par mois : 184,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 846,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 851,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique des chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique du salon
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (20 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 930(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 680
    Isolation des combles: 192 m² × 40€/m² = 7680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (pose incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture chambres: 5 chambres × 600€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Samatan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 154 €/an
Calcul : 1 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 490 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 111 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 930
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 946
Revenus locatifs : +22 154
Charges déductibles : -80 946
Résultat foncier Année 1 : -58 792(Déficit de 58 792 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 392
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 016 €/an
Revenus locatifs : +22 154
Charges déductibles : -14 016
Résultat foncier Années 2+ : 8 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37391.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 15480 95610 699-58 80221 400 €37 402 €37 402 €
222 59713 74210 4158 855--28 548 €
323 04913 44910 1229 600--18 947 €
423 51013 1459 81810 365--8 583 €
523 98012 8319 50411 149---
624 45912 5069 17911 954---
724 94912 1698 84312 779---
825 44811 8218 49513 626---
925 95611 4618 13414 495---
1026 47611 0897 76215 387---
1127 00510 7037 37616 302---
1227 54510 3046 97817 241---
1328 0969 8926 56518 204---
1428 6589 4656 13819 193---
1529 2319 0235 69620 208---
1629 8168 5665 23921 250---
1730 4128 0934 76722 319---
1831 0207 6044 27723 416---
1931 6417 0983 77124 543---
2032 2746 5743 24825 699---
2132 9196 0322 70626 887---
2233 5775 4722 14528 106---
2334 2494 8921 56529 357---
2434 9344 29296530 642---
2535 6333 67134431 962---
TOTAL709 587304 848154 754404 73921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 739
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 652-6 420+11 072
2+4 6520+4 652
3+4 6520+4 652
4+4 6520+4 652
5+4 652+770+3 882
6+4 652+3 586+1 066
7+4 652+3 834+818
8+4 652+4 088+564
9+4 652+4 349+303
10+4 652+4 616+36
11+4 652+4 891-239
12+4 652+5 172-520
13+4 652+5 461-809
14+4 652+5 758-1 106
15+4 652+6 062-1 410
16+4 652+6 375-1 723
17+4 652+6 696-2 044
18+4 652+7 025-2 373
19+4 652+7 363-2 711
20+4 652+7 710-3 058
21+4 652+8 066-3 414
22+4 652+8 432-3 780
23+4 652+8 807-4 155
24+4 652+9 193-4 541
25+4 652+9 589-4 937
Total+116 300+121 422+-5 122
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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