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Maison 4 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleCouture-d'Argenson (79)
Surface117m²
Coût Total161 828€
Loyer Annuel10 227€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 600 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 859,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 117 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Sylvain GRANGE vous proposent : Maison / villa à vendre - COUTURE D ARGENSON (79110)

MAISON DANS LE CENTRE VILLE DE COUTUTRE D'ARGENSON Entièrement rénovée se composant au rdc, entrée dans grande pièce salon salle à manger, cuisine aménagée, salle d'eau douche à l'italienne avec toilette. A l'étage, 2 chambres et 1 pièce de 9m2, salle bains avec wc. Pour le chauffage possibilité d'installer un poêle. extérieur cour avec possibilité de stationnement.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Sylvain GRANGE - Notaires à Villefagnan - N° SIRET : 79106602000037

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Surface : 117 m²

Ville : Couture-d'Argenson
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Coordonnées : 46.022285, -0.051581
Total : 161 828€
Prix d'acquisition : 100 600€
Travaux : 53 180€
Valeur du bien : 153 780€
Frais de notaire : 8 048€
Coût estimé : 8 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10227€/an
Fourchette totale : 670€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 13007€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 828€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 103,49€
Coût de l'assurance :14 159,95€
Taxe foncière : 1 022,70€/an
Soit par mois : 85,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 852,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel (possibilité d'installer un poêle)
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 180 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 680€
    Isolation combles: 117 m² × 40€/m² = 4680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couture-d'Argenson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 227 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 828 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 169 €
Revenus locatifs : +10 227 €
Charges déductibles : -60 169 €
Résultat foncier Année 1 : -49 942 €(Déficit de 49 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 989 €/an
Revenus locatifs : +10 227 €
Charges déductibles : -6 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 238 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28542.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 390 €(65% de 100 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 378 €/an
Calcul : 65 390 € × 3,636% = 2 378 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 227 €60 174 €5 405 €-49 947 €21 400 €28 547 €28 547 €
210 432 €6 850 €5 261 €3 581 €--24 966 €
310 640 €6 702 €5 112 €3 939 €--21 028 €
410 853 €6 548 €4 959 €4 305 €--16 722 €
511 070 €6 388 €4 799 €4 682 €--12 041 €
611 291 €6 224 €4 635 €5 068 €--6 973 €
711 517 €6 053 €4 464 €5 464 €--1 509 €
811 748 €5 877 €4 288 €5 871 €---
911 983 €5 695 €4 106 €6 288 €---
1012 222 €5 506 €3 917 €6 716 €---
1112 467 €5 311 €3 722 €7 155 €---
1212 716 €5 110 €3 521 €7 606 €---
1312 970 €4 901 €3 312 €8 069 €---
1413 230 €4 685 €3 096 €8 544 €---
1513 494 €4 462 €2 873 €9 032 €---
1613 764 €4 231 €2 642 €9 533 €---
1714 039 €3 993 €2 403 €10 047 €---
1814 320 €3 746 €2 156 €10 575 €---
1914 607 €3 490 €1 901 €11 117 €---
2014 899 €3 226 €1 637 €11 673 €---
2115 197 €2 953 €1 364 €12 244 €---
2215 501 €2 670 €1 081 €12 831 €---
2315 811 €2 378 €789 €13 433 €---
2416 127 €2 075 €486 €14 052 €---
2516 450 €1 763 €173 €14 687 €---
TOTAL327 574 €171 011 €78 103 €156 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 148 €-6 420 €+8 568 €
2+2 148 €0 €+2 148 €
3+2 148 €0 €+2 148 €
4+2 148 €0 €+2 148 €
5+2 148 €0 €+2 148 €
6+2 148 €0 €+2 148 €
7+2 148 €0 €+2 148 €
8+2 148 €+1 308 €+840 €
9+2 148 €+1 886 €+262 €
10+2 148 €+2 015 €+133 €
11+2 148 €+2 147 €+1 €
12+2 148 €+2 282 €-134 €
13+2 148 €+2 421 €-273 €
14+2 148 €+2 563 €-415 €
15+2 148 €+2 710 €-562 €
16+2 148 €+2 860 €-712 €
17+2 148 €+3 014 €-866 €
18+2 148 €+3 172 €-1 024 €
19+2 148 €+3 335 €-1 187 €
20+2 148 €+3 502 €-1 354 €
21+2 148 €+3 673 €-1 525 €
22+2 148 €+3 849 €-1 701 €
23+2 148 €+4 030 €-1 882 €
24+2 148 €+4 216 €-2 068 €
25+2 148 €+4 406 €-2 258 €
Total+53 700 €+46 969 €+6 731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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