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Appartement à vendre

VilleVilleparisis (77)
Surface70m²
Coût Total181 980€
Loyer Annuel13 111€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois-313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 342,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Non meublé

Appartement de type F4 rénové de 70.44m² dans une résidence sécurisée et verdoyante au 2ème étages d'un immeuble de 4 étages sans ascenseur comprenant : Entrée, séjour avec accès balcon, salle à manger pouvant faire office de chambre, cuisine, cellier/buanderie, dégagement avec placards, deux chambres dont une avec placards, salle d'eau et WC séparé. Balcon exposé SUD côté rue.

Une place de parking boxée et une Cave. Résidence calme et sécurisée. Bien en copropriété : 524 lots Charges courantes : 3996 euros/an Pas de procédure en cours Prix : 164 000 euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1340 euros et 1860 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Villeparisis
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77270
Coordonnées : 48.938291, 2.617829
Total : 181 980€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 4 860€
Valeur du bien : 168 860€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 15.61€/m²/mois
Fourchette : 13.26€ - 18.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13111€/an
Fourchette totale : 928€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 11140€ - 15431€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 526,77 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 874 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-12 874€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-5 106€ (-2.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :72,79€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 963,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 220,42€
Coût de l'assurance :21 837,60€
Taxe foncière : 1 311,11€/an
Soit par mois : 109,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,00€/mois
Soit par an : 3 996,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 092,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 405,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-313,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible pour les chambres - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible pour le salon - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 860 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 111 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 980 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 311 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 996 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 950 €
Revenus locatifs : +13 111 €
Charges déductibles : -16 950 €
Résultat foncier Année 1 : -3 839 €(Déficit de 3 839 €)
Imputable sur revenu global : 3 839 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 090 €/an
Revenus locatifs : +13 111 €
Charges déductibles : -12 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 021 €/an
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 111 €16 956 €5 916 €-3 845 €3 845 €--
213 373 €11 937 €5 756 €1 436 €---
313 641 €11 772 €5 591 €1 869 €---
413 914 €11 602 €5 421 €2 312 €---
514 192 €11 426 €5 245 €2 766 €---
614 476 €11 244 €5 064 €3 232 €---
714 765 €11 056 €4 876 €3 709 €---
815 061 €10 862 €4 682 €4 198 €---
915 362 €10 662 €4 481 €4 700 €---
1015 669 €10 454 €4 274 €5 215 €---
1115 982 €10 240 €4 059 €5 742 €---
1216 302 €10 019 €3 838 €6 283 €---
1316 628 €9 790 €3 609 €6 838 €---
1416 961 €9 553 €3 373 €7 407 €---
1517 300 €9 309 €3 128 €7 991 €---
1617 646 €9 057 €2 876 €8 589 €---
1717 999 €8 796 €2 615 €9 203 €---
1818 359 €8 526 €2 345 €9 833 €---
1918 726 €8 247 €2 067 €10 479 €---
2019 100 €7 959 €1 779 €11 141 €---
2119 482 €7 662 €1 481 €11 821 €---
2219 872 €7 354 €1 174 €12 518 €---
2320 269 €7 036 €856 €13 233 €---
2420 675 €6 708 €527 €13 967 €---
2521 088 €6 369 €188 €14 720 €---
TOTAL419 952 €244 596 €85 220 €175 356 €3 845 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 154 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 356 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 753 €-1 154 €+3 907 €
2+2 753 €+431 €+2 322 €
3+2 753 €+561 €+2 192 €
4+2 753 €+694 €+2 059 €
5+2 753 €+830 €+1 923 €
6+2 753 €+969 €+1 784 €
7+2 753 €+1 113 €+1 640 €
8+2 753 €+1 260 €+1 493 €
9+2 753 €+1 410 €+1 343 €
10+2 753 €+1 564 €+1 189 €
11+2 753 €+1 723 €+1 030 €
12+2 753 €+1 885 €+868 €
13+2 753 €+2 051 €+702 €
14+2 753 €+2 222 €+531 €
15+2 753 €+2 397 €+356 €
16+2 753 €+2 577 €+176 €
17+2 753 €+2 761 €-8 €
18+2 753 €+2 950 €-197 €
19+2 753 €+3 144 €-391 €
20+2 753 €+3 342 €-589 €
21+2 753 €+3 546 €-793 €
22+2 753 €+3 755 €-1 002 €
23+2 753 €+3 970 €-1 217 €
24+2 753 €+4 190 €-1 437 €
25+2 753 €+4 416 €-1 663 €
Total+68 825 €+52 607 €+16 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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