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Grand appartement au calme

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-lès-Elbeuf (76)
Surface80m²
Coût Total138 660€
Loyer Annuel8 876€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 104 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 306,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au quatrième et dernier étage de la résidence, sécurisée, bel appartement lumineux et bon état comprenant deux/trois chambres, belle pièce de vie, cuisine aménagée/équipée, salle de bains et une place de parking. Actuellement loué.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 380 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Pierre-lès-Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76320
Coordonnées : 49.274380, 1.038676
Total : 138 660€
Prix d'acquisition : 104 500€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 130 300€
Frais de notaire : 8 360€
Coût estimé : 8 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8876€/an
Fourchette totale : 573€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 6880€ - 11450€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 715,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 273,62€
Coût de l'assurance :11 786,10€
Taxe foncière : 887,58€/an
Soit par mois : 73,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ / fenêtre = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-lès-Elbeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 876 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 660 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 621 €
Revenus locatifs : +8 876 €
Charges déductibles : -31 621 €
Résultat foncier Année 1 : -22 745 €(Déficit de 22 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 821 €/an
Revenus locatifs : +8 876 €
Charges déductibles : -5 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1344.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 470 €/an
Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 876 €31 625 €4 466 €-22 749 €21 400 €1 349 €1 349 €
29 053 €5 704 €4 345 €3 349 €---
39 234 €5 579 €4 220 €3 655 €---
49 419 €5 451 €4 091 €3 969 €---
59 607 €5 317 €3 958 €4 290 €---
69 800 €5 180 €3 821 €4 620 €---
79 996 €5 037 €3 678 €4 958 €---
810 196 €4 891 €3 532 €5 305 €---
910 399 €4 739 €3 380 €5 661 €---
1010 607 €4 582 €3 223 €6 025 €---
1110 820 €4 420 €3 061 €6 400 €---
1211 036 €4 253 €2 894 €6 783 €---
1311 257 €4 080 €2 721 €7 177 €---
1411 482 €3 901 €2 542 €7 581 €---
1511 711 €3 717 €2 358 €7 995 €---
1611 946 €3 526 €2 167 €8 419 €---
1712 185 €3 329 €1 970 €8 855 €---
1812 428 €3 126 €1 767 €9 302 €---
1912 677 €2 916 €1 557 €9 761 €---
2012 930 €2 699 €1 340 €10 232 €---
2113 189 €2 474 €1 115 €10 715 €---
2213 453 €2 243 €884 €11 210 €---
2313 722 €2 003 €644 €11 719 €---
2413 996 €1 756 €397 €12 240 €---
2514 276 €1 501 €142 €12 776 €---
TOTAL284 296 €124 049 €64 274 €160 246 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 864 €-6 420 €+8 284 €
2+1 864 €+600 €+1 264 €
3+1 864 €+1 096 €+768 €
4+1 864 €+1 191 €+673 €
5+1 864 €+1 287 €+577 €
6+1 864 €+1 386 €+478 €
7+1 864 €+1 487 €+377 €
8+1 864 €+1 591 €+273 €
9+1 864 €+1 698 €+166 €
10+1 864 €+1 808 €+56 €
11+1 864 €+1 920 €-56 €
12+1 864 €+2 035 €-171 €
13+1 864 €+2 153 €-289 €
14+1 864 €+2 274 €-410 €
15+1 864 €+2 398 €-534 €
16+1 864 €+2 526 €-662 €
17+1 864 €+2 657 €-793 €
18+1 864 €+2 791 €-927 €
19+1 864 €+2 928 €-1 064 €
20+1 864 €+3 070 €-1 206 €
21+1 864 €+3 214 €-1 350 €
22+1 864 €+3 363 €-1 499 €
23+1 864 €+3 516 €-1 652 €
24+1 864 €+3 672 €-1 808 €
25+1 864 €+3 833 €-1 969 €
Total+46 600 €+48 074 €+-1 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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